CAPITULO I. DEL OBJETO, EFECTO, NORMATIVIDAD,
REFORMAS, PERSONA JURIDICA, DOMICILIO Y REGISTRO
ARTICULO 1. DEL OBJETO
ARTICULO 2. DE LOS EFECTOS
ARTICULO 3. DE LA NORMATIVIDAD
ARTICULO 4. DE LOS PRINCIPIOS ORIENTADORES
ARTICULO 5. DE LAS REFORMAS AL REGLAMENTO
ARTICULO 6. DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTICULO 7. DEL DOMICILIO DE LA PERSONA JURÍDICA
ARTICULO 8. DEL REGISTRO DE LA PERSONA JURIDICA Y SU
REPRESENTACION LEGAL
CAPITULO II. DE LOS TITULOS
ARTICULO 9. DEL PRIMER TITULAR
ARTICULO 10. DE LA PROCEDENCIA
ARTICULO 11. DE LA MATRICULA Y REGISTRO CATASTRAL
ARTICULO 12. DEL NOMBRE Y EXPRESIÓN
ARTICULO 13. DE LA NOMENCLATURA
CAPITULO III. DE LA DETERMINACION DEL INMUEBLE
ARTICULO 14. DE LOS LINDEROS
ARTICULO 15. DE LA UBICACIÓN
ARTICULO 16. DE LA NOMENCLATURA
ARTICULO 17. DE LAS CLASES DE BIENES
ARTICULO 18. DE LA INDIVISION
ARTICULO 19. DE LA DESCRIPCIÓN
ARTICULO 20. DE LAS DISPOSICIONES EN EL EVENTO DE DIVISIÓN
TOTAL O PARCIAL =============================
CAPITULO IV. MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTICULO 21. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION
ARTICULO 22. CONDICIONES DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD
CAPITULO V. DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES DE
DOMINIO PRIVADO
ARTICULO 23. DE LA DEFINICIÓN
ARTICULO 24. DE LA DELIMITACION
ARTICULO 25. DE LA DESTINACION
ARTICULO 26. DE LA TRANSFERENCIA
ARTICULO 27. DE LOS IMPUESTOS Y TASAS
ARTICULO 28. DE LAS OBLIGACIONES PARA SUCESORES Y
CAUSAHABIENTES
ARTICULO 29. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO
DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O
PRIVADO
ARTICULO 30. DIVISION DE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTICULO 31. UNIÓN DE BIENES PRIVADOS
CAPITULO VI. DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES DE USO Y
SERVICIO COMUN
ARTICULO 32. DE LA DEFINICION
ARTICULO 33. DESCRIPCION DE BIENES COMUNES
ARTICULO 34. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO
ARTICULO 35. DETERMINACION DE LOS BIENES COMUNES DE USO
EXCLUSIVO
ARTICULO 36. NORMAS PARA EL USO DE PARQUEADEROS
ARTICULO 37. DE LA DESCRIPCION DE BIENES COMUNES NO
ESCENCIALES
ARTICULO 38. DE LA INALIENABILIDAD E INDIVISIBILIDAD E
INEMBARGABILIDAD
ARTICULO 39. DUDAS SOBRE LA CALIDAD DE UN BIEN
ARTICULO 40. DE LA DESTINACION, DEL USO Y GOCE
ARTICULO 41. USO DE LOS BIENES COMUNES Y SERVICIOS
COMUNES
CAPITULO VII. DE LA DETERMINACION DE LAS AREAS PRIVADAS Y
COMUNES
ARTICULO 42. DE LA DETERMINACION DE LAS AREAS
CAPITULO VIII. DEL MANTENIMIENTO, CONSERVACION, REPARACION,
MODIFICACION, ADECUACION, AMPLIACION Y
REFORMAS
ARTICULO 43. DEL MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE LOS
BIENES DE USO PRIVADO
ARTICULO 44. DE LAS MODIFICACIONES DE LAS UNIDADES PRIVADAS
ARTICULO 45. DEL SOSTENIMIENTO, REPARACIÓN Y REPOSICIÓN DE
LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUN
ARTICULO 46. DE LA DESAFECTACION DE LOS BIENES DE USO Y
SERVICIO COMUNES NO ESENCIALES
ARTICULO 47. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES
COMUNES
CAPITULO IX. DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES
DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 48. DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 49. DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 50. DE LAS PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 51. NORMAS PARA LA INSTALACION DE AVISOS
PUBLICITARIOS
ARTICULO 52. AREAS RESTRINGIDAS
CAPITULO X. DE LA DETERMINACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES
ARTICULO 53. DE LA DETERMINACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE
PARTICIPACIÓN EN LA PERSONA JURÍDICA
ARTICULO 54. INVARIABILIDAD DE LOS FACTORES DE COPROPIEDAD
ARTICULO 55. MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES DE
COPROPIEDAD
ARTICULO 56. DE LAS OBLIGACIONES POR EL DERECHO PATRIMONIAL
EN LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUN
ARTICULO 57. PARTICIPACION EN LOS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN
ARTICULO 58. CARÁCTER DE LAS CUOTAS DE SOSTENIMIENTO
ARTICULO 59. TERMINOS DE PAGO
CAPITULO XI. DE LA DETERMINACIÓN DE LOS ORGANISMOS DE
DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN, REPRESENTACIÓN,
EJECUCION Y CONTROL DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 60. DE LA JERARQUIA DE LOS DIFERENTES ORGANISMOS DE
LA PERSONA JURÍDICA
ARTICULO 61. CONFORMACION DE LA ASAMBLEA GENERAL DE
PROPIETARIOS
ARTICULO 62. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE
PROPIETARIOS
ARTICULO 63. DE LA REPRESENTACION EN LA ASAMBLEA
ARTICULO 64. DE LA REUNION Y CONVOCATORIA A LA REUNION
ORDINARIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE
COPROPIETARIOS
ARTICULO 65. REUNIONES POR DERECHO PROPIO DE LA ASAMBLEA
GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTICULO 66. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA DE LA
ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTICULO 67. REUNIONES EXTRAORDINARIAS DE LA ASAMBLEA
GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTICULO 68. CONVOCATORIA PARA REUNIONES EXTRAORDINARIAS DE
LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTICULO 69. REUNIONES NO PRESENCIALES, DECISIONES EN
REUNIONES NO PRESENCIALES Y DECISIONES POR
COMUNICACION ESCRITA
ARTICULO 70. QUÓRUM Y MAYORÍAS DE LA ASAMABLEA DE
COPROPIETARIOS
ARTICULO 71. DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE
PROPIETARIOS QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA
ARTICULO 72. ACTAS DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
ARTICULO 73. DESARROLLO DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA
ARTICULO 74. NUMERO DE VOTOS
ARTICULO 75. IMPUGNACION DE DECISIONES DE LA ASAMBLEA
GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTICULO 76. DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR
ARTICULO 77. DE LA TERMINACIÓN DEL MANDATO DEL
ADMINISTRADOR
ARTICULO 78. DEL DOCUMENTO PRUEBA DEL NOMBRAMIENTO DEL
ADMINISTRADOR
ARTICULO 79. DE LA LEGALIZACIÓN DEL NOMBRAMIENTO
ARTICULO 80. DE LA CALIDAD DE REPRESENTANTE LEGAL DE LA
PERSONA JURÍDICA
ARTICULO 81. DE LA REMUNERACIÓN Y FORMA DE PAGO DEL
ADMINISTRADOR
ARTICULO 82. DE SUS FUNCIONES, OBLIGACIONES Y ATRIBUCIONES
DEL ADMINISTRADOR
ARTICULO 83. ACTUACION DEL SUPLENTE DEL ADMINISTRADOR
ARTICULO 84. TRANSMISION DEL CARGO DE ADMINISTRACION Y
RENDICION DE CUENTAS
ARTICULO 85. DEL REVISOR FISCAL: DE SU NOMBRAMIENTO
ARTICULO 86. DE LAS FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL
ARTICULO 87. DE LAS INHABILIDADES DEL REVISOR FISCAL
ARTICULO 88. DE EL CONSEJO DE ADMINISTRACION: DE SU
EXISTENCIA Y NOMBRAMIENTO
ARTICULO 89. DE LAS REUNIONES DEL CONSEJO DE
ADMINISTRACION
ARTICULO 90. DE LAS ACTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
ARTICULO 91. DE LA REMUNERACION DEL CONSEJO DE
ADMINISTRACION
ARTICULO 92. DE SUS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION
CAPITULO XII. DE LA ELABORACION, PRESENTACION Y APROBACION DEL PRESUPUESTO Y SU EJECUCION
ARTICULO 93. DEL PRESUPUESTO ORDINARIO: DE SU VIGENCIA, OBLIGATORIEDAD Y ELABORACIÓN
ARTICULO 94. CUOTAS VOLUNTARIAS
ARTICULO 95. NORMAS PARA LA APROBACION DEL PRESUPUESTO
ARTICULO 96. FONDO DE RESERVA
ARTICULO 97. MANEJO E INVERSION DEL FONDO DE RESERVA
ARTICULO 98. DEL FONDO DE IMPREVISTOS
ARTICULO 99. MANEJO E INVERSION DEL FONDO DE IMPREVISTOS
ARTICULO 100. NATURALEZA DE LAS PARTICIPACIONES EN EL FONDO
DE RESERVA E IMPREVISTOS
ARTICULO 101. DEL PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO: DE SU
ELABORACION
ARTICULO 102. DE SU APROBACION Y GENERACION DE LAS
OBLIGACIONES A CARGO DEL PROPIETARIO
CAPITULO XIII. DE LOS SEGUROS DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 103. DE LOS SEGUROS DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 104. INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DE SEGUROS
ARTICULO 105. DE LOS SEGUROS DEL ADMINISTRADOR
CAPITULO XIV. DEL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 106. DE SU CONFORMACIÓN
ARTICULO 107. DE LAS EXPENSAS O CUOTAS DE
ADMINISTRACIÓN ORDINARIAS
ARTICULO 108. DE LAS EXPENSAS O CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN
EXTRAORDINARIAS
ARTICULO 109. DE LAS INDEMNIZACIONES Y MULTAS
ARTIUCLO 110. INTERESES DE MORA Y SUSPENSIÓN DE SERVICIOS
COMUNES
ARTICULO 111. DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO
ARTICULO 112. MANEJO E INVERSION DE LOS RECURSOS DE LA
PERSONA JURIDICA
CAPITULO XV. MANUAL DE CONVIVENCIA
ARTICULO 113. OBJETIVO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA
ARTICULO 114. CLASES DE USUARIOS
ARTICULO 115. ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO
ARTICULO 116. NORMAS PARA EL USO DEL SALON SOCIAL PARA
REUNIONES
ARTICULO 117. NORMAS PARA EL USO DEL GIMNASIO
ARTICULO 118. NORMAS PARA EL USO DE LA CÁMARA DE SAUNA
ARTICULO 119. NORMAS PARA EL USO DE LA ZONA DE JUEGOS
INFANTILES
ARTICULO 120. NORMAS PARA EL USO DE ZONAS COMUNES
ARTICULO 121. OTRAS NORMAS Y CONSIDERACIONES RESPECTO A LAS
ZONAS Y BIENES DE USO COMUN
ARTICULO 122. NORMAS QUE REGULAN EL MANEJO DE BASURAS
ARTICULO 123. NORMAS QUE REGULAN LA PERMANENCIA DE ANIMALES
O MASCOTAS
ARTICULO 124. NORMAS QUE REGULAN EL USO DEL ASCENSOR
ARTICULO 125. PROCEDIMIENTO PARA SANCIONES POR
INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE CONVIVENCIA
Y DEL PRESENTE REGLAMENTO
CAPITULO XVI. DE LA SOLUCION DE LOS CONFLICTOS Y CONTROVERSIAS ENTRE PROPIETARIOS
ARTICULO 126. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ARTICULO 127. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA, DE SU EXISTENCIA Y
NOMBRAMIENTO
ARTICULO 128. DE LAS REUNIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTICULO 129. DE LAS ACTAS DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTÍCULO 130. DE LA REMUNERACIÓN DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ARTICULO 131. DE SUS FUNCIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
CAPITULO XVII. DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES
NO PECUNIARIAS
ARTICULO 132. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
ARTICULO 133. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS
ARTICULO 134. PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LAS SANCIONES DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
ARTICULO 135. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
ARTICULO 136. IMPUGNACION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS
CAPITULO XVIII. DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 137. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTÍCULO 138. DEL PROCEDIMIENTO
ARTICULO 139. DIVISION DE LA COPROPIEDAD
ARTICULO 140. LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA
CAPITULO I. DEL OBJETO, EFECTO, NORMATIVIDAD, REFORMAS, PERSONA JURIDICA, DOMICILIO Y REGISTRO
ARTICULO 1. DEL OBJETO: El presente reglamento tiene como objeto la individualización de los bienes de dominio privado y de uso exclusivo y de los bienes de dominio común que conforman el EDIFICIO MILANO XXIII- PROPIEDAD HORIZONTAL; la determinación de los factores de copropiedad y de los factores de los gastos necesarios en la administración, conservación y reparación de los bienes de dominio común; la determinación de los derechos y obligaciones de los copropietarios y futuros adquirientes en cuanto uso, goce y destinación de los bienes de dominio privado y el señalamiento de los órganos de administración, sus funciones y atribuciones.
ARTICULO 2. DE LOS EFECTOS: Las normas contenidas en el siguiente reglamento son una adaptación a la Ley 675 de Agosto de 2.001 del reglamento original contenido en la Escritura Pública No. 1471 del 22 de Septiembre de 1.995 de la Notaria Unica del Circulo de Floridablanca y modificado y aclarado por las Escrituras Públicas Nos. 1788 del 22 de Octubre de 1.996, la No. 1613 del 8 de Agosto de 1.997 y la No. 1923 del 23 de Septiembre de 1.997, todas de la Notaria Novena del Circulo Notarial de Bucaramanga y obligan no solo a los actuales propietarios sino también a los futuros adquirentes a cualquier titulo, de derechos reales en el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL y a quienes usen o disfruten de sus bienes de dominio privado ya sea a titulo de arrendatarios, comodatarios o a cualquier otro titulo consagrado en la ley. Dichas normas se entenderán incorporadas en toda enajenación o transferencia de dominio sobre los bienes de dominio particular, bien sea por actos o contratos entre vivos, en los gravámenes reales que sobre ellos se constituyan, como también en aquellos actos o
contratos que impliquen tenencia, uso o goce de los mismos. =========
PARÁGRAFO PRIMERO: En caso de muerte, los sucesores del causante propietario quedan de la misma forma sujetos al presente reglamento. Además están sometidos quienes allí ocuparen, convivieren, o trabajaren con los propietarios, arrendatarios, ocupantes a cualquier titulo.
ARTICULO 3. DE LA NORMATIVIDAD: Que el presente reglamento de propiedad horizontal se regirá de conformidad con la Constitución Nacional, las leyes civiles y comerciales que traten sobre el asunto especifico y en especial las prescritas en la Ley 675 de Agosto 3 de 2.001. En caso de conflicto por no aparecer norma aplicable en el Reglamento de Propiedad Horizontal se tendrá en cuenta las normas de carácter civil que rigan al respecto y en su defecto las que se logren por medio de la conciliación y la libre composición. ========================================
ARTICULO 4. DE LOS PRINCIPIOS ORIENTADORES: Son principios orientadores del presente reglamento:
1. Función Social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. ====================
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad entre los copropietarios o tenedores. ==========================================
3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los limites del bien común. =============================================
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
ARTICULO 5. DE LAS REFORMAS AL REGLAMENTO: El presente reglamento de propiedad horizontal, previa aprobación por parte de la Asamblea General de Propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Edificio, podrá autorizar reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal, en los siguientes eventos: ===============================
1. Cuando se modifiquen los coeficientes de copropiedad por las causas determinadas en el artículo 55 del presente reglamento.
2. Cuando se haga cambio parcial o total del presente reglamento. ==============
PARÁGRAFO PRIMERO: Toda reforma al Reglamento de Propiedad Horizontal, se realizará por medio de escritura pública, con la cual se protocolizará el Acta de autorización de la Asamblea General de Propietarios y las aprobaciones que haya sido indispensable obtener, escritura que deberá ser registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.====================
PARAGRAFO SEGUNDO: DE LAS REFORMAS POR CAMBIO DE LEY: El presente Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal se regirá por las disposiciones de las leyes vigentes que regulen los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, por lo tanto deberá ser adecuado en un todo a las prescripciones contempladas para los Edificios en la ley, dentro de los términos previstos por la misma. Si trascurrido el termino fijado por la ley para llevar a cabo las modificaciones señaladas sin que se hubiesen realizado, se entenderá incorporadas las disposiciones pertinentes a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.
PARÁGRAFO TERCERO: El presente Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal ha sido adecuado en un todo a las prescripciones contempladas para los Edificios en la ley 675 del 2001, estableciéndose por lo demás, conforme al Art. 86 ibídem, que en caso de incompatibilidad entre la ley y este Reglamento de Propiedad Horizontal, o de la ley con los reglamentos o decisiones que se expidan por la Asamblea General de Propietarios, prevalecerán en un todo las disposiciones legales, siendo ineficaces las decisiones que se tomen en contrario. ==============
ARTICULO 6. DE LA PERSONA JURÍDICA: El régimen de Propiedad Horizontal constituido legalmente sobre el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, da origen según lo establecido por la Ley 675 de Agosto 3 del 2001, a una persona jurídica de naturaleza civil, sin animo de lucro, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto es el de administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el Reglamento de Propiedad Horizontal. Su denominación corresponderá a la de EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como el de impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el Art. 195 del decreto 1333 de 1.986. =============================
ARTICULO 7. DEL DOMICILIO DE LA PERSONA JURÍDICA: El domicilio de la persona jurídica EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL será el Municipio de Bucaramanga.
ARTICULO 8. DEL REGISTRO DE LA PERSONA JURIDICA Y SU REPRESENTACION LEGAL: Tanto la inscripción como la certificación sobre la existencia y representación legal de la persona jurídica corresponde al Alcalde municipal de Bucaramanga o a la persona o entidad en quien éste delegue esta facultad. Así mismo, en los casos de cambio de representante legal, deberá presentarse para su registro y certificación los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan esta representación. ==============
CAPITULO II. DE LOS TITULOS
ARTICULO 9. DEL PRIMER TITULAR: La Propiedad o el dominio sobre el inmueble sometido al régimen de la Propiedad Horizontal, correspondió originalmente a la sociedad INACAR S.C.A., con Nit. 800.086.042-0, sociedad con sede principal en Bogotá, constituida bajo Escritura Pública 287 de fecha 30 de Septiembre de 1.993, otorgada por la Notaría Décima del Circulo Notarial de Bogotá, inscrita en la Cámara de Comercio bajo el número 13496 del libro VI y que por Escritura Pública No. 2577 del 23 de Agosto de 1.993 inscrita el 30 de Septiembre de 1.993, se autorizó la apertura de la Sucursal según consta en la Cámara de Comercio de Bucaramanga, representada por GLADYS SUESCUN DE RODRIGUEZ. ===========================================
ARTICULO 10. DE LA PROCEDENCIA: Que el primer titular lo adquirió en la siguiente forma:
1. El globo de terreno donde se construyo el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL fue adquirido por la sociedad INACAR S.C.A. Según consta en la Escritura Pública No. 3161 del 11 de Julio de 1.994 de la Notaria Cuarta del Círculo Notarial de Bucaramanga, registrada el 18 de Junio de 1.992 en la Oficina de Instrumentos Públicos de Bucaramanga y otorgada por Ruth Marcela Díaz Guerrero y Jaime Francisco Balaguera Villamizar. ==========================================
2. La construcción por haberla levantado a sus expensas, conforme a la Licencia de Construcción No. DCF 0071-95 Registro 044 del 10 de Enero de 1.995 por el Departamento Administrativo de Planeación de Bucaramanga. =======================================
ARTICULO 11. DE LA MATRICULA Y REGISTRO CATASTRAL: El Globo de terreno sobre el cual fue construido el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, se distingue con la cédula catastral de los predios Nro. 010100230029000 y 010100230028000 y con la matricula inmobiliaria No. 300-0213-569. ==========
ARTICULO 12. DEL NOMBRE Y EXPRESIÓN: La persona jurídica constituida por el régimen de propiedad horizontal aquí descrito de denomina: EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 13. DE LA NOMENCLATURA: El inmueble que conforma la propiedad horizontal EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, identificado en sus puertas de entrada con los números Carrera 23 No. 31-63/69/73, de la actual nomenclatura urbana de Bucaramanga.
CAPITULO III. DE LA DETERMINACION DEL INMUEBLE
ARTICULO 14. DE LOS LINDEROS: El lote donde se encuentra construido el Edificio, cuenta con una cabida superficiaria de 1.070 metros cuadrados aproximadamente, que mide 28,40 metros de frente por 40,70 metros de fondo aproximadamente y cuyos sus linderos son los siguientes: POR EL OCCIDENTE; en extensión de veintiocho metros con cuarenta centimetros ( 28,40 ) metros con la Carrera 23; POR EL ORIENTE; en extensión de veintiseis metros con diez centimetros ( 26,10 ) metros con predios que son o fueron de Efrain Rueda; POR EL NORTE; en extensión de cuarenta metros con setenta centimetros ( 40,70 ) metros con propiedades que son o fueron de Fernando Duarte; POR EL SUR; en extensión de cuarenta metros con setenta centimetros ( 40.70) con
predios que son o fueron de Angel María Vargas. =====================
ARTICULO 15. DE LA UBICACIÓN: El inmueble donde se encuentra ubicado el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, se localiza en el Municipio de Bucaramanga.
ARTICULO 16. DE LA NOMENCLATURA: Dentro de la nomenclatura urbana del Municipio de Bucaramanga se encuentra ubicado el inmueble que conforma la propiedad horizontal EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, identificado en sus puertas de entrada con los números Carrera 23 No. 31-63 /69 /73 del Barrio Antonia Santos del Municipio de Bucaramanga. ========
ARTICULO 17. DE LAS CLASES DE BIENES: La copropiedad se divide en bienes privados y bienes comunes, los cuales se describen y detallan en los articulos siete, nueve y diez de la Escritura Pública No. 1471 del 22 de Septiembre de 1.993 de la Notaria Unica del Circulo Notarial de Floridablanca.
ARTICULO 18. DE LA INDIVISION: Mientras exista el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, ninguno de los propietarios podrá solicitar la división del suelo o de los bienes comunes. Si el Edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorase en una proporción que represente, por lo menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición, de acuerdo con el artículo 988 del Código Civil, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de dichos bienes según los porcentajes correspondientes al área poseída. ===================
ARTICULO 19. DE LA DESCRIPCIÓN: El EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL se compone de un lote de terreno determinado y alinderado anteriormente y la construcción de los niveles indicados en los planos; se compone de Noventa y Un (91) unidades privadas discriminadas así: Ochenta y Ocho (88) unidades privadas destinadas para vivienda y tres (3) unidades privadas destinadas a locales comerciales y de los bienes de dominio común que más adelante se determinaran sobre los cuales como su nombre lo indica, se ejerce el dominio y goce inalienable e indivisible por todos los copropietarios del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL. Así las cosas, cada propietario será dueño y poseedor exclusivo de su unidad privada y podrá disponer de ella, enajenarla, hipotecarla, entregarla en anticresis, en comodato o arrendamiento, gravar o limitar su dominio de cualquier forma, especialmente con derechos de usufructo, servidumbre, uso o habitación según su destinación, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios, salvo en lo previsto en la Ley y este reglamento. De la misma manera, los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce del respectivo bien de uso particular, de ahí que en la transferencia, gravamen o embargo de uno de ellos, se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse sobre los mismos, actos separadamente de las unidades privadas destinadas a los usos aquí determinados.
ARTICULO 20. DE LAS DISPOSICIONES EN EL EVENTO DE DIVISIÓN TOTAL O PARCIAL: Registrada la escritura de extinción de propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá
ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicará en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capitulo III, Titulo XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen. =============================
CAPITULO IV. MEMORIA DESCRIPTIVA ===================
ARTICULO 21. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION: Las especificaciones de construción son las detalladas y descritas en el numeral quinto de la Memoria Descriptiva del EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL de la Escritura Pública No. 1471 del 22 de Septiembre de 1995 de la Notaría Unica del Circulo Notarial de Floridablanca y la Escritura Pública No. 1788 del 22 de Octubre 1.996 de la Notaría Novena del Círculo Notarial de Bucaramanga, las cuales hacen parte del presente reglamento.
ARTICULO 22. CONDICIONES DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD:
A) CONDICIONES DE SEGURIDAD: El EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, se desarrolló en ejecución de los planos arquitectónicos, estructurales y de estudio de suelos aprobados por el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, bajo la dirección de profesionales en dicha actividad y empleando materiales de buena calidad. Cuenta con los servicios públicos requeridos para su idónea habitabilidad, instalados de acuerdo con los reglamentos de las respectivas empresas suministradoras. Goza de luz y ventilación adecuadas para cada tipo de área y demás condiciones de higiene, requeridas al respecto. Todo el proyecto del Edificio cumple con las características acordes con su destinación y con las exigencias de la técnica y las disposiciones urbanísticas que sobre construcción están vigentes para el Municipio de Bucaramanga. =======================================
B) CONDICIONES DE SALUBRIDAD: ASEO Y MANEJO DE LAS BASURAS: La administración del Edificio reglamentara los horarios y modalidades para el aseo general y la evacuación de los desechos que se producen en el Edificio en desarrollo de su funcionamiento operacional, siguiendo entre otras las siguientes pautas: ===========================================
1. Fijara horarios escritos en horas diferentes a las de servicio publico. ==========================
2. Implementara un sistema de recolección de desechos reciclables.
3. Efectuara limpieza permanente de las zonas comunes salvo las de uso exclusivo. ===============
4. Dispondrá canecas y recolectores en sitios estratégicos.
5. Impondrá multas a quien no colabore con el aseo del Edificio.
6. Efectuara control de plagas y de contaminación
de aguas con sujeción a la Ley.
CAPITULO V. DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PRIVADO ====
ARTICULO 23. DE LA DEFINICIÓN: Son bienes de dominio particular de libre uso, goce y disposición del respectivo propietario, en los términos de la Ley y del presente reglamento, los que se indican como tales en los planos de división protocolizados y que se numeran y describen por su nomenclatura, ubicación, cabida y linderos en el Articulo Séptimo de la Escritura Pública No. 1471 del 22 de Septiembre de 1.995 de la Notaría Unica del Circulo Notarial de Floridablanca, Escrituras Públicas Nos. 1788 del 22 de Octubre de 1.996, la No. 1613 del 8 de Agosto de 1.997 y la No. 1923 del 23 de Septiembre de 1.997, todas de la Notaria Novena del Círculo Notarial de Bucaramanga. En cada unidad particular, corresponden al respectivo dueño como de su exclusivo dominio: ==================
a) La superficie correspondiente al área demarcada para cada uno de ellos y en general, todo el volumen espacial comprendido dentro del ámbito de la respectiva unidad entre la placa de entrepiso y el cielo raso cuando existiese; =======================
b) El revestimiento de los respectivos pisos; ========
c) Los revestimientos internos de los muros que demarcan el área de cada uno de ellos y los revestimientos de las columnas estructurales cuando existiesen;
d) Los muros que no estén sobre linderos o líneas divisorias que separen o demarquen la respectiva unidad respecto de las demás o de las zonas o bienes comunes, en toda la longitud, espesor y altura;
e) Los contadores individuales de energía, acueducto y gas que sirvan exclusivamente a las respectivas unidades de propiedad particular.
PARÁGRAFO: Aquellas áreas libres no cubiertas o no construidas, que forman parte de unidades privadas, son inmodificables. En ellas no podrá levantarse ninguna construcción y no podrán utilizarse para el almacenamiento de mercancías, materiales, muebles o desperdicios de ninguna clase.
ARTICULO 24. DE LA DELIMITACION: En el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, son bienes de dominio privado y por tanto de libre utilización, goce y disposición del respectivo propietario, las unidades que se determinan en la Tabla No. 01 correspondiente al Cuadro de Áreas y Matriculas Inmobiliarias. =====================================
TABLA No. 01. CUADRO DE AREAS UNIDADES PRIVADAS Y MATRICULAS INMOBILIARIAS DEL EDIFICIO MILANO XXIII.
UNIDAD PRIVADA No. AREA MATRICULA
PRIVADA INMOBILIARIA
LOCAL 1 65,61 300-230.833
LOCAL 2 27,34 300-230.834
LOCAL 3 55,67 300-230.835
APARTAMENTO 201 90,02 300-230.745
APARTAMENTO 202 90,02 300-230.746
APARTAMENTO 203 71,32 300-230.747
APARTAMENTO 204 68,22 300-230.748
APARTAMENTO 205 86,35 300-230.749
APARTAMENTO 206 86,35 300-230.750
APARTAMENTO 207 47,31 300-230.751
APARTAMENTO 208 89,61 300-230.752
APARTAMENTO 301 90,02 300-230.753
APARTAMENTO 302 90,02 300-230.754
VIENE DE LA HOJA DE PAPEL NOTARIAL NUNERO: WK -
=============================================================================================================================================================
APARTAMENTO 303 71,32 300-230.755
APARTAMENTO 304 68,22 300-230.756
APARTAMENTO 305 86,35 300-230.757
APARTAMENTO 306 86,35 300-230.758
APARTAMENTO 307 47,31 300-230.759
APARTAMENTO 308 89,61 300-230.760
APARTAMENTO 401 90,02 300-230.761
APARTAMENTO 402 90,02 300-230.762
APARTAMENTO 403 71,32 300-230.763
APARTAMENTO 404 68,22 300-230.764
APARTAMENTO 405 86,35 300-230.765
APARTAMENTO 406 86,35 300-230.766
APARTAMENTO 407 47,31 300-230.767
APARTAMENTO 408 89,61 300-230.768
APARTAMENTO 501 90,02 300-230.769
APARTAMENTO 502 90,02 300-230.770
APARTAMENTO 503 71,32 300-230-771
APARTAMENTO 504 68,22 300-230.772
APARTAMENTO 505 85,35 300-230.773
APARTAMENTO 506 85,35 300-230.774
APARTAMENTO 507 47,31 300-230.775
APARTAMENTO 508 89,61 300-230.776
APARTAMENTO 601 90,02 300-230.777
APARTAMENTO 602 90,02 300-230.778
APARTAMENTO 603 71,32 300-230.779
APARTAMENTO 604 68,22 300-230.780
APARTAMENTO 605 86.35 300.230.781
APARTAMENTO 606 86,35 300-230.782
APARTAMENTO 607 47,31 300-230.783
APARTAMENTO 608 89,61 300-230.784
APARTAMENTO 701 90,02 300-230.785
APARTAMENTO 702 90,02 300-230.786
APARTAMENTO 703 71,32 300-230.787
APARTAMENTO 704 68,22 300-230.788
APARTAMENTO 705 86,35 300-230.789
APARTAMENTO 706 86,35 300-230.790
APARTAMENTO 707 47,31 300-230.791
APARTAMENTO 708 89,61 300-230.792
APARTAMENTO 801 90,02 300-230.793
APARTAMENTO 802 90,02 300-230.794
APARTAMENTO 803 71,32 300-230.795
APARTAMENTO 804 68,22 300-230.796
APARTAMENTO 805 86,35 300-230.797
APARTAMENTO 806 86,35 300-230.798
APARTAMENTO 807 47,31 300-230.799
APARTAMENTO 808 89,61 300-230.800
APARTAMENTO 901 90,02 300-230.801
APARTAMENTO 902 90,02 300-230.802
APARTAMENTO 903 71,32 300-230.803
APARTAMENTO 904 68,22 300-230.804
APARTAMENTO 905 86,35 300-230.805
APARTAMENTO 906 86,35 300-230.806
APARTAMENTO 907 47,31 300-230.807
APARTAMENTO 908 89,61 300-230.808
APARTAMENTO 1001 90,02 300-230.809
APARTAMENTO 1002 90,02 300-230.810
APARTAMENTO 1003 71,32 300-230.811
APARTAMENTO 1004 68,22 300-230.812
APARTAMENTO 1005 86,35 300-230.813
APARTAMENTO 1006 86,35 300-230.814
APARTAMENTO 1007 47,31 300-230.815
APARTAMENTO 1008 89,61 300-230.816
APARTAMENTO 1101 90,02 300-230.817
APARTAMENTO 1102 90,02 300-230.818
APARTAMENTO 1103 71,32 300-230.819
APARTAMENTO 1104 68,22 300-230.820
APARTAMENTO 1105 86,35 300-230.821
APARTAMENTO 1106 86,35 300-230.822
APARTAMENTO 1107 47,31 300-230.823
APARTAMENTO 1108 89,61 300-230.824
APARTAMENTO 1201 90,02 300-230.825
APARTAMENTO 1202 117,80 300-230.826
APARTAMENTO 1203 81,15 300-230.827
APARTAMENTO 1204 68,22 300-230.828
APARTAMENTO 1205 114,50 300-230.829
APARTAMENTO 1206 86,35 300-230.830
APARTAMENTO 1207 47,31 300-230.831
APARTAMENTO 1208 89,61 300-230.832
TOTAL 7.133,58
ARTICULO 25. DE LA DESTINACION: El EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, ha sido diseñado y construido para destinarse primordialmente a uso residencial y de comercio. Los propietarios y/o usuarios podrán servirse a su arbitrio de los bienes comunes siempre y cuando los utilicen según su destino ordinario y no perturben el uso legitimo de los demás y con las limitaciones que impone la Ley y el presente reglamento. Las unidades destinadas a:
a) RESIDENCIA solo podrán destinarse a fines de habitación y no podrá ser objeto de usos no permitidos en este reglamento. ===================
b) LOCALES COMERCIALES: Solo podrán destinarse a fines comerciales y no podrán ser objeto de usos no permitidos en este reglamento, ni empleados para negocios de naturaleza o características diferentes a los expresamente determinados. Queda expresamente prohibido instalar en las unidades privadas que hacen parte del Edificio casinos, juegos de azar, juegos electrónicos y actividades similares. Ninguno de estos locales comerciales podrá dedicarse a la preparación y ventas de comidas o actividades como bares o cantinas. Todo uso diferente al preestablecido a la reforma del presente reglamento, deberá llevar el visto bueno de la Asamblea General de Propieatrios.====================================
PARÁGRAFO: DE LAS SANCIONES POR CAMBIO DE USO IRREGULAR O INDEBIDA UTILIZACIÓN: El propietario y/o usuario que sin sujeción a lo dispuesto en este reglamento cambiare el destino de su unidad privada o le diese una indebida destinación, sin la respectiva acta de aprobación, incurrirá en multas sucesivas mensuales que le impondrá en Consejo de Administración, de la forma como se determina en el Capitulo de Sanciones por Incumplimiento de Obligaciones No Pecuniarias. Dichas multas ingresaran a la caja de la Administración como ingresos corrientes.
ARTICULO 26. DE LA TRANSFERENCIA: Para llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio sobre una unidad privada, cada propietario se obliga a cada propietario a comunicar al Administrador el nombre y domicilio del nuevo adquirente; a solicitar y obtener paz y salvo del Administrador sobre el pago de las expensas comunes y exigir al nuevo propietario que la escritura de venta respectiva exprese su conformidad con este Reglamento. =========
ARTICULO 27. DE LOS IMPUESTOS Y TASAS: Los impuestos, tasas, contribuciones y servicios públicos correspondientes a cada unidad privada serán de cargo del respectivo propietario como si se tratara de predios aislados. En caso de que alguno de estos conceptos deban ser pagados por la Administración, ésta tendrá derecho a repetir contra el propietario de la unidad a la que se le asignado el costo, sin perjuicio de la solidaridad existente con los usuarios o tenedores.
PARAGRAFO PRIMERO: Los impuestos, tasas y contribuciones que graven la totalidad del Edificio, serán pagadas por todos los copropietarios, en proporción a los coeficientes de copropiedad establecidos en la Tabla para Contribución de Expensas. En tal caso el Administrador del Edificio deberá incluirlo en el presupuesto. La cuenta del contador de control de acueducto del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, será pagada por todos los copropietarios, cuenta que será cargada en cada recibo de pago por consumo del servicio. El impuesto predial sobre cada bien privado, incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Edificio, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo.
ARTICULO 28. DE LAS OBLIGACIONES PARA SUCESORES Y CAUSAHABIENTES: En caso de muerte del titular o de uno de los titulares del domino de una o varias unidades privadas, los sucesores del causante propietario quedan de la misma forma sujetos al presente reglamento.
ARTICULO 29. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO: En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen a siguientes obligaciones: ===================================
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Edificio, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios ocupantes o afecten la salud pública. El propietario o sus causahabientes, a cualquier título, sólo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea, de acuerdo al procedimiento descrito en el presente reglamento.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones de sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Edificio o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. =========================================
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del
piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin autorización del asamblea, previo cumplimiento las normas urbanísticas vigentes. ===============================
4. Las demás prevista en la ley 675 de Agosto de 2.001 y en el presente reglamento.
ARTICULO 30. DIVISION DE LAS UNIDADES PRIVADAS: Las unidades privadas que conforman el EDIFICIO MILANO XXIII solo podrán ser subdivididas de tal manera que se conformen unidades separadas en las que puedan funcionar negocios o viviendas independientes que desmembren la unidad de cada local o apartamento siguiendo el siguiente procedimiento: =============
1. El propietario presentará al administrador del Edificio el proyecto de división, con los planos y diseños arquitectónicos correspondientes y las modificaciones necesarias para los servicios de energía, acueducto, alcantarillado, etc., y además se dejarán claramente establecidos los linderos de los bienes divididos y las áreas privadas respectivas.
2. Igualmente, presentará un proyecto de modificación al presente Reglamento, especialmente en lo relativo a las zonas comunes de circulación necesarias y adecuadas para el uso de los bienes divididos, así como en lo concerniente a los nuevos bienes de uso común y a la subdivisión del coeficiente de copropiedad y módulos de contribución para expensas comunes de que trata el presente reglamento, que antes correspondía a la propiedad privada individida, de manera que cada uno de los bienes separados tenga su
propio coeficiente de copropiedad y de contribución a expensas comunes. La suma de los nuevos coeficientes será igual al porcentaje de copropiedad y contribución asignado a la respectiva propiedad antes de su división. ==============================
3. Recibidos del propietario los anteriores documentos y la solicitud escrita correspondiente, el administrador convocará a la Asamblea General de Copropietarios, quienes deberán aprobarla con mayoría que represente el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad del edificio.
4. Una vez obtenida la aprobación de la Asamblea, el propietario deberá obtener la aprobación en la entidad municipal competente para tal fin.
5. Obtenida está última se elevará a escritura pública y se registrará en cada uno de los inmuebles de la copropiedad. Esta se hará en la misma notaría en que se haya constituido el Régimen de Propiedad Horizontal del Edificio, la reforma correspondiente al presente reglamento, siendo de cargo del propietario interesado la totalidad de los gastos que se ocasionaren. ===================================
6. Si la propiedad fuera nuevamente integrada por reunirse en una sola persona los derechos sobre todas las partes que habían sido separadas, los bienes comunes resultantes de la división, perderán tal calidad y entraran a formar parte del bien de dominio privado, con facultades para el propietario de deshacer las modificaciones introducidas al efectuar la división y aprovecharlas en su propio beneficio.
ARTICULO 31. UNIÓN DE BIENES PRIVADOS: Los propietarios de las unidades privadas podrán unir
los bienes privados previo cumplimiento de los siguientes requisitos: ====================
1. El propietario presentará al administrador del edificio el proyecto de unión, con los planos y diseños arquitectónicos correspondientes y las modificaciones necesarias para los servicios de energía, acueducto, alcantarillado, etc., y además se dejarán claramente establecidos los linderos de los bienes unidos y las áreas privadas respectivas.
2. Igualmente, presentará un proyecto de modificación al presente Reglamento, especialmente en lo relativo al coeficiente de copropiedad y módulos de contribución para expensas comunes de que trata el presente reglamento, que antes correspondían a las propiedades privadas, de tal forma que el bien unido tenga su propio coeficiente de copropiedad y de contribución a expensas comunes. El nuevo coeficiente será igual a la suma de los porcentajes de copropiedad y contribución asignado a las respectivas propiedades antes de su unión. Al producirse esta unión, el muro medianero con calidad de bien común pasa a ser un bien privado. =============================================
3. Recibidos del propietario o propietarios los anteriores documentos y la solicitud escrita correspondiente, el administrador convocará a la Asamblea General de Copropietarios, quienes deberán aprobarla con mayoría que represente el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad del edificio. ============================================
4. Una vez obtenida la aprobación de la Asamblea, el propietario deberá obtener la aprobación en la entidad municipal competente para tal fin. ===============
5. Obtenida está última se elevará a escritura pública y registro en cada uno de los inmuebles de la copropiedad. Esta se adelantará en la misma notaría en que se haya constituido el Régimen de Propiedad Horizontal del edificio, la reforma correspondiente al presente reglamento, siendo de cargo del propietario interesado la totalidad de los gastos que se ocasionaren. =========================
6. En caso de una nueva división física, el muro medianero adquirirá nuevamente la calidad de bien común. =============================================
CAPITULO VI. DE LA DETERMINACION DE LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUN
ARTICULO 32. DE LA DEFINICION: Son bienes comunes del dominio inalienables e indivisible de todos los copropietarios, aquellos bienes necesarios para la existencia, seguridad, mantenimiento, conservación del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL y los que permiten a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de los bienes de dominio particular, de acuerdo con lo establecido en la Ley y en este reglamento. ==============================
ARTICULO 33. DESCRIPCION DE BIENES COMUNES: Son bienes comunes del dominio inalienables e indivisible de todos los copropietarios, aquellos bienes necesarios para la existencia, seguridad, mantenimiento, conservación del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL y que hacen posible la existencia, preservación, seguridad, funcionamiento y presentación o estética de inmueble y que permiten a los propietarios, usuarios o tenedores de las unidades privadas, su uso y goce normal de acuerdo
con lo establecido en la Ley y en este reglamento. =================
Los bienes de propiedad común se relacionan a continuación en forma enunciativa y no limitativa y son los siguientes: ==================
1. El lote de terreno sobre el cual se levanta la edificación, cuyos linderos y área se especificaron en el preámbulo de este reglamento. =====================
2. Los cimientos y muros externos o fachadas y los que tengan el carácter de medianeros o divisorios de los apartamentos. =====================================
3. La estructura del Edificio. ======================
4. Los entrepisos o placas de concreto. =============
5. Las cubiertas. ===================================
6. Todas las obras externas con respecto a los bienes privados de carácter decorativo que hacen parte del Edificio MILLANO XXIII. =============================
7. Las instalacones de canalización para el agua, electricidad, gas, telefono, hasta el punto de separación o tramo de derivación hacia los apartamentos de propiedad privada. =================
8. Los puntos fijos. ===============================
9. Los hall de piso. ==============================
10. Las cajas de escaleras. ========================
11. El Foso de Ascensor. ===========================
12. El Acceso General ==============================
13. La zona de parqueaderos. =======================
14. El Acceso Peatonal y Vehícular. ================
15. Las zonas libres comunes y las zonas comunes construidas.
16. La zona de administración. =====================
17. La dotación recreativa del Edificio. ===========
18. Acceso Vehícular, la vía o rampa al sótano de garajes.
19. Gimnasio, Sauna y Salón Comunal. ============
20. Los alcantarillados y colectores. ==========
21. Los equipos contraincendio. ==================
22. Los tanques para deposito de agua, las motobombas y las tuberías de distribución de agua.y gas hasta los sitios donde se despendren las tuberías secundarías que abastecen los servicios de propiedad exclusiva. ==============================
23. El sistema eléctrico general que incluye la subestación, los tableros de distribución, los conductos, cables, lamparas y toma corrientes para servicio general, con exclusión de los conductos, cables, tomacorrientes y lamparas localizadas dentro de cada inmueble de propiedad exclusiva. ===========
24. El ascensor con todos sus mecanismos, tableros, motores, malacates, contrapesos, etc.
25. El sistema para servicio teléfonico y de citófonos que incluye el gabinete de los strips , los conductos y cables para el servicio de todo el edificio, con exclusión de los conductos, cables y tomas localizados dentro de cada inmueble de propiedad exclusiva. ===============================
26. Planta eléctrica de 156 KVA ====================
27. Transformador de 200 KVA. ======================
28. El equipo Hidro-neumático. =====================
29. Antena Comunal, Accesorios y Parayos. ==========
30. Sensores eléctricos para ahorro de energía.
31. Banco de Condensadores. ========================
32. Las siguientes zonas de parquedaero, así:
Parqueadero 8 para parqueaqdero de Biciletas
Parqueadero 9 y 10 para parqueadero de Visitantes
Parqueadero 20 como cuarto de basuras. Además de los anteriores son también afectados al uso común los que se indican a continuación en cada una de las plantas del edificio, determinados en los planos que forman parte de este reglamento y protocolizados en la Escritura Pública No. 1471 del 22 de Septiembre de 1.995 de la Notaria Unica del Circulo Notarial de Floridablanca. ===========================
PARAGRAFO: El mobiliario, equipo de oficina, papelería, enseres requeridos para el funcionamiento de la oficina de administración correrán por cuenta de todos los copropietarios de acuerdo a lo establecido en los coeficientes de contribución del presente reglamento de propiedad horizontal. Los bienes de dotación destinados a áreas diferentes de aquellas de uso exclusivo de algunas unidades privadas, podrán ser enajenados por la copropiedad separadamente de los bienes de dominio particular, para efectos de su reemplazo y sustitución, en razón de desperfectos o de reformas necesarias para el buen funcionamiento del edificio mediante decisión tomada por el Consejo de Administración de acuerdo con este reglamento. El mantenimiento, conservación y reposición de los bienes de dotación destinados a zonas comunes de uso exclusivo se hará de acuerdo con lo dispuesto en el presente reglamento.
ARTICULO 34. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: Son bienes comunes de uso exclusivo de una o varias unidades privadas, aquellos bienes sobre los cuales no se podrá exigir propiedad, pero que son del uso, disfrute y goce de una o varias unidades privadas las cuales serán las encargadas de su mantenimiento, conservación y reparación y los propietarios a los cuales se les asigne el uso exclusivo quedarán obligados a: =======================================
1) No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien; ===============
2) No cambiar su destinación; ======================
3) Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo;
4)Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General.
PARAGRAFO PRIMERO: Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3) del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del Edificio, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor. =========
PARAGRAFO SEGUNDO: En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes. =============================
ARTICULO 35. DETERMINACION DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO: En el Edificio MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, son bienes comunes de uso exclusivo 89 unidades de parquedaderos, las cuales fueron asignados por la constructora o propietaria inicial en el momento de la escrituración y en los cuales está marcado el número del apartamento que posee el uso exclusivo de dicha unidad, los cuales se determinan en la Tabla No. 02 del presente reglamento.
TABLA No. 02. CUADRO DE ASIGNACION DE USO EXCLUSIVO UNIDADES DE PARQUEADERO. EDIFICIO MILANO XXIII =====
UNIDAD No. ASIGNADO AL No.
PRIVADA USO DEL APTO
PARQUEADERO PRIMER PISO ===========================
PARQUEADERO 1 APARTAMENTO 1101
PARQUEADERO 2 APARTAMENTO 1102
PARQUEADERO 3 APARTAMENTO 1103
PARQUEADERO 4 APARTAMENTO 1105
PARQUEADERO 5 APARTAMENTO 1204
PARQUEADERO 6 APARTAMENTO 608
PARQUEADERO 7 APARTAMENTO 1005
PARQUEADERO 11 APARTAMENTO 1107
PARQUEADERO 12 APARTAMENTO 306
PARQUEADERO 13 APARTAMENTO 1104
PARQUEADERO 14 APARTAMENTO 1207
PARQUEADERO 15 APARTAMENTO 704
PARQUEADERO 16 APARTAMENTO 1203
PARQUEADERO 17 APARTAMENTO 1106
PARQUEADERO 18 APARTAMENTO 1006
PARQUEADERO SEMISOTANO
PARQUEADERO 19 APARTAMENTO 1108
PARQUEADERO 21 APARTAMENTO 707
PARQUEADERO 22 APARTAMENTO 706
PARQUEADERO 23 APARTAMENTO 202
PARQUEADERO 24 APARTAMENTO 705
PARQUEADERO 25 APARTAMENTO 801
PARQUEADERO 26 APARTAMENTO 708
PARQUEADERO 27 APARTAMENTO 906
PARQUEADERO 28 APARTAMENTO 807
PARQUEADERO 29 APARTAMENTO 1205
PARQUEADERO 30 APARTAMENTO 802
PARQUEADERO 31 APARTAMENTO 805
PARQUEADERO 32 APARTAMENTO 604
PARQUEADERO 33 APARTAMENTO 901
PARQUEADERO 34 APARTAMENTO 902
PARQUEADERO 35 APARTAMENTO 1001
PARQUEADERO 36 APARTAMENTO 1201
PARQUEADERO 37 APARTAMENTO 905
PARQUEADERO 38 APARTAMENTO 1008
PARQUEADERO 39 APARTAMENTO 803
PARQUEADERO 40 APARTAMENTO 806
PARQUEADERO 41 APARTAMENTO 808
PARQUEADERO 42 APARTAMENTO 1202
PARQUEADERO 43 APARTAMENTO 1202
PARQUEADERO 44 APARTAMENTO 701
PARQUEADERO 45 APARTAMENTO 1003
PARQUEADERO 46 APARTAMENTO 1007
PARQUEADERO 47 APARTAMENTO 1208
PARQUEADERO 48 APARTAMENTO 408
PARQUEADERO 49 APARTAMENTO 307
PARQUEADERO 50 APARTAMENTO 1206
PARQUEADERO 51 APARTAMENTO 908
PARQUEADERO 52 APARTAMENTO 904
PARQUEADERO 53 APARTAMENTO 903
PARQUEADERO SOTANO
PARQUEADERO 54 APARTAMENTO 607
PARQUEADERO 55 APARTAMENTO 804
PARQUEADERO 56 APARTAMENTO 702
PARQUEADERO 57 APARTAMENTO 603
PARQUEADERO 58 APARTAMENTO 207
PARQUEADERO 59 APARTAMENTO 606
PARQUEADERO 60 APARTAMENTO 605
PARQUEADERO 61 APARTAMENTO 602
PARQUEADERO 62 APARTAMENTO 601
PARQUEADERO 63 APARTAMENTO 508
PARQUEADERO 64 APARTAMENTO 205
PARQUEADERO 65 APARTAMENTO 406
PARQUEADERO 66 APARTAMENTO 503
PARQUEADERO 67 APARTAMENTO 403
PARQUEADERO 68 APARTAMENTO 506
PARQUEADERO 69 APARTAMENTO 505
PARQUEADERO 70 APARTAMENTO 504
PARQUEADERO 71 APARTAMENTO 502
PARQUEADERO 72 APARTAMENTO 501
PARQUEADERO 73 APARTAMENTO 507
PARQUEADERO 75 APARTAMENTO 407
PARQUEADERO 76 APARTAMENTO 402
PARQUEADERO 77 APARTAMENTO 405
PARQUEADERO 78 APARTAMENTO 404
PARQUEADERO 79 APARTAMENTO 305
PARQUEADERO 80 APARTAMENTO 204
PARQUEADERO 81 APARTAMENTO 302
PARQUEADERO 82 APARTAMENTO 301
PARQUEADERO 83 APARTAMENTO 201
PARQUEADERO 84 APARTAMENTO 703
PARQUEADERO 85 APARTAMENTO 203
PARQUEADERO 86 APARTAMENTO 907
PARQUEADERO 87 APARTAMENTO 206
PARQUEADERO 88 APARTAMENTO 208
PARQUEADERO 89 APARTAMENTO 308
PARQUEADERO 90 APARTAMENTO 1002
PARQUEADERO 91 APARTAMENTO 303
PARQUEADERO 92 APARTAMENTO 304
PARQUEADERO 93 APARTAMENTO 401
ARTICULO 36. NORMAS PARA EL USO DE PARQUEADEROS: Las unidades comunes de uso exclusivo destinadas a parqueo tendrán como normas de obligatorio cumplimiento por sus usuarios las siguientes:
a) Todo usuario estacionará su vehículo personalmente o por medio de delegado permanente, notificado ante la administración, entre las líneas que ha sido demarcadas; ===========================
b) Todo usuario será responsable por los daños que él o su delegado, cause a otro vehículo, a la copropiedad o a una persona dentro del parqueadero. Las diferencias que de esto surjan, deberán ser solucionadas ante las autoridades competentes;
c) Los usuarios deberán dejar su vehículo debidamente cerrado (maletero, puertas y vidrios);
d) Cualquier daño causado por un propietario o por su recomendado a otros vehículos dentro del Parqueadero, deberá ser reportado al Administrador, quien según las circunstancias, deberá llamar las autoridades de Transito; ===========================
e) Ningún propietario podrá estacionar su vehículo fuera de las líneas que demarcan el parqueadero; aún cuando tiene derecho a transitar por las zonas destinadas para la circulación, esto no lo faculta para perturbar el libre movimiento de otros;
f) Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses, camiones o volquetas y en general vehículos de más de una (1) tonelada; =========================
g) No se podrán hacer reparaciones a los vehículos dentro del parqueadero salvo las absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo a otro sitio para reparación definitiva;
h)Queda expresamente prohibido el almacenamiento de combustible y otros materiales y inflamables, por considerarlo perjudicial y peligroso para todos los copropietarios;
i) Todo dueño de vehículo, al ser avisado de que éste tiene un escape de gasolina, deberá hacerlo reparar inmediatamente, para evitar el riesgo de incendio. El copropietario que viole esta disposición será responsable hasta de la culpa leve por los daños causados a los demás;
j) Queda expresamente prohibido encerrar las unidades de parqueo con muros, rejas, cadenas o similares;
k) Queda expresamente prohibido dejar muebles, mercancías, basuras o enseres en las unidades de parqueo; =============================================
l) Esta prohibido el lavado parcial o total de vehículos en la zona de parqueadero;
m) La circulación de vehículos en los sótanos destinados a parqueo será de 10 kilómetros por hora y conservando siempre la derecha y con las luces encendidas.
n) Queda totalmente prohibido pitos, bocinas, altavoces y equipos de sonido en el área de parqueadero.
o) La zona de parqueadero no puede ser utilizada como zona de juegos para niños.
p) Se entiende que el parqueadero de visitantes es para uso temporal y no permanente. Cualquier abuso incurrirá en sanciones pecuniarias. ==============
ARTICULO 37. DE LA DESCRIPCION DE BIENES COMUNES NO ESCENCIALES: Entre los bienes comunes no esenciales tenemos: El salón social, el gimnasio, el sauna, los vacíos que no impiden el aire o luz del edificio, etc. Tendrán, además la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el presente capítulo, sino todos aquellos señalados como comunes en los planos aprobados con la respectiva licencia de construcción. ============
ARTICULO 38. DE LA INALIENABILIDAD E INDIVISIBILIDAD E INEMBARGABILIDAD: Únicamente se podrá pedir la división de los bienes comunes, si el edificio se destruye totalmente o en proporción no menor a las tres cuartas partes de su valor. La liquidación se hara acorde al procedimiento descrito para tal fin en el presente reglamento. =======================
ARTICULO 39. DUDAS SOBRE LA CALIDAD DE UN BIEN: En caso de que existan dudas sobre si una parte del edificio es de propiedad particular o común, se someterá a lo previsto en el presente reglamento a los planos aprobados y a las normas civiles sobre el asunto.
ARTICULO 40. DE LA DESTINACION, DEL USO Y GOCE: El destino ordinario de los bienes comunes es el de servir de medio a cada propietario para el adecuado funcionamiento de su unidad privada. Cada propietario podrá servirse de los bienes comunes respetando los derechos de los demás, empleando
dichos bienes en el uso que naturalmente les corresponden y no contrariando este reglamento. ====
ARTICULO 41. USO DE LOS BIENES COMUNES Y SERVICIOS COMUNES: Los propietarios, tenedores a cualquier titulo y ocupantes de los bienes de dominio privado que conforman el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, podrán servirse de los bienes destinados al servicio común, siempre y cuando lo utilicen según su naturaleza o destino ordinario respetando la afectación al uso general de todos como esta previsto en el presente reglamento y sin perturbar el uso legítimo de los demás. ==============================
CAPITULO VII. DE LA DETERMINACION DE LAS AREAS PRIVADAS Y COMUNES ==================================
ARTICULO 42. DE LA DETERMINACION DE LAS AREAS: Las áreas de uso común y de uso privado, son las determinadas anteriormente en el presente reglamento y en las Escrituras Públicas No. 1471 del 22 de Septiembre de 1.995 de la Notaria Única del Circulo de Floridablanca y modificado por la No. 1788 de 22 de Octubre de 1.996, la No. 1613 del 8 de Agosto de 1.997 y 1923 del 23 de Septiembre de 1.997, todas de la Notaria Novena del Circulo Notarial de Bucaramanga y hacen parte integrante del presente reglamento.
CAPITULO VIII. DEL MANTENIMIENTO, CONSERVACION, REPARACION, MODIFICACION, ADECUACION, AMPLIACION Y REFORMAS ============================================
ARTICULO 43. DEL MANTENIMIENTO Y REPARACIONES DE LOS BIENES DE USO PRIVADO: Cada propietario tiene derecho a efectuar el mantenimiento y reparaciones dentro su unidad privada y se obliga a ejecutar de inmediato las reparaciones por daños causados a la copropiedad y a los bienes privados que por la obra que ejecute, cause a estos. Si dentro de los treinta (30) días siguientes no realizará dichos arreglos la copropiedad o el tercero podrá ejecutarlo por su propia cuenta y ser cobrados en las cuotas de administración siguientes al pago. Esto sin perjuicio de las sanciones de carácter pecuniario a que haya lugar por el incumplimiento de sus obligaciones. PARAGRAFO: Las reparaciones de cada unidad privada en cuanto haga relación a los bienes de dominio exclusivo, serán por cuenta de cada propietario, incluyendo el revestimiento interior de los muros de dominio común, siempre y cuando estos den al interior de la unidad privada; la reposición de vidrios será tomada como gasto general por cuenta de todos los copropietarios en cuanto sea ocasionada por motivos de aseo general a cargo del personal de administración o por trabajos ordenados por esta y serán de cargo de cada propietario los que se reemplacen en su respectiva unidad por cualquiera otra causa, salvo fuerza mayor o caso fortuito; esta reposición será en todo caso igual a los que existen para no romper la armonía de la fachada. ARTICULO 44. DE LAS MODIFICACIONES DE LAS UNIDADES PRIVADAS: Para introducir modificaciones en las unidades privadas es necesario dar cumplimiento a los siguientes requisitos:
1) Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del Edificio;
2) Que no afecte los servicios o áreas de uso común;
3) Que no altere las fachadas; =====================
4) Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quién podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores;
5) Que el propietario obtenga de la autoridad competente la correspondiente autorización o licencia, si ella fuere necesaria. En todos los casos de reformas, ampliaciones o modificaciones, el propietario que se proponga adelantarlas, deberá someter los planos y los demás documentos a la consideración del Consejo de Administración, quien deberá autorizarlas por escrito, si con ello no se compromete la seguridad y solidez de la edificación, ni se afecta la salubridad, los servicios comunes y la fachada de la misma. Para su aprobación por parte del Consejo de Administración, el propietario interesado deberá suscribir una póliza de responsabilidad civil extracontractual por un valor equivalente a diez (10) salarios minimos legales mensuales a favor del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, que indemnice por los daños que la ejecución de los trabajos pueda ocasionar a bienes o personas de la Copropiedad, vecinos o terceros. El Consejo de Administración solo podrá negar las reformas solicitadas, mediante oficio donde conste concepto técnico de su inconveniencia. Las solicitudes presentadas deberán ser respondidas en un término no mayor a treinta (30) días; en caso contrario se entenderán aprobadas. Antes de dar la autorización el Consejo de Administración verificará si el propietario se encuentra a paz y salvo con la copropiedad. La reforma que autorizará la autoridad competente deberán tener la aprobación previa del Consejo, mediante certificación dada por el Administrador, donde conste día, hora y lugar donde se llevo a cabo la reunión para esta determinación. ===================
PARÁGRAFO PRIMERO: Las reparaciones de cada unidad privada en cuanto haga relación a los bienes de dominio privado, serán por cuenta de cada propietario, incluyendo el revestimiento interior de los muros de dominio común, siempre y cuando estos den al interior de la unidad privada; la reposición de vidrios será tomada como gasto general por cuenta de todos los copropietarios en cuanto sea ocasionada por motivos de aseo general a cargo del personal de administración o por trabajos ordenados por esta y serán de cargo de cada propietario los que se reemplacen en su respectiva unidad por cualquiera otra causa, salvo fuerza mayor o caso fortuito; esta reposición será en todo caso igual a los que existen para no romper la armonía de la fachada. ===========
PARAGRAFO SEGUNDO: Las obras de reparaciones y modificaciones a las unidades privadas del Edificio solo podrán ejecutarse dentro del siguiente horario:
De Lunes a Viernes: De 8:00 A 12:00 A.M. Y
De 2:00 A 5:00 P.M.
Sábados: De 8:00 A 12:00 A.M.
Domingos y festivos: No se pueden ejecutar trabajos.
ARTICULO 45. DEL SOSTENIMIENTO, REPARACIÓN Y REPOSICIÓN DE LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUN: El mantenimiento, reparación y reposición de los bienes comunes, será de cargo de la totalidad de los propietarios del edificio, todo conforme a lo dispuesto en el presente reglamento. PARÁGRAFO PRIMERO: El mantenimiento, conservación,
Reparación y reposición de los bienes comunes de uso exclusivo, serán por cuenta de los propietarios de las unidades privadas a las cuales fueron asignados. Los beneficiarios del uso de bienes comunes de uso exclusivo podrán, de común acuerdo, encargar a la Administración de la Copropiedad, el control, mantenimiento y reposición de las áreas y dotación comunes de uso exclusivo, caso en el cual la Administración deberá incluir dentro de su presupuesto anual de gastos, los que demanden estos bienes, los cuales se cargaran proporcionalmente, de acuerdo con el procedimiento de distribución de gastos establecido en este reglamento, a los propietarios de estas unidades privadas. ============================
PARÁGRAFO SEGUNDO: El mantenimiento, conservación, reparación y reposición de los bienes comunes de rentabilidad correrá por cuenta de la copropiedad, salvo cuando se entreguen en concesión, caso en el cual el beneficiario del derecho al usufructo comercial, efectuar el mantenimiento, conservación y dotación a su costa del espacio cedido. La instalación de decoraciones y sistemas especiales de iluminación o sonido, deberá contar con autorización expresa del Consejo de Administración. A la finalización del uso deberá entregar los bienes en el mismo estado en que se encontraban al inicio de la concesión. El Consejo de Administración reglamentara su rentabilidad. =====
ARTICULO 46. DE LA DESAFECTACION DE LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUNES NO ESENCIALES: Previa autorización de las autoridades municipales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la
Asamblea General, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta (70%) de los coeficientes de copropiedad del Edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a hacer del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio del que se trate. ================
PARAGRAFO PRIMERO: Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio actuará de conformidad con lo dispuesto por la Asamblea General en el acto del desafectación y con observancia a las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
PARAGRAFO SEGUNDO: No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. =========
ARTICULO 47. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES: La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma a reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el Acta de autorización del Asamblea General de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, la cual abrirá el folio matrícula inmobiliaria correspondiente. En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el Capítulo VII del Título primero de la Ley 675 de Agosto de 2.001.
CAPITULO IX. DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS ====================
ARTICULO 48. DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS: Cada propietario actual y sus sucesores a cualquier título en el dominio, podrán ejercer sobre su unidad privada el derecho de dominio que sobre ellos tienen, en todas sus formas o manifestaciones, con las limitaciones impuestas por la Ley para este tipo de propiedad y con las establecidas en este reglamento. A todas estas limitaciones quedán sometidos tambien los ocupantes y tenedores a cualquier titulo de los bienes de dominio
privado. Son derechos de todos y cada uno de los copropietarios:
a) Poseer disfrutar y disponer libremente de su área privada de acuerdo con la Ley y este Reglamento.
b) Enajenar, gravar, dar en anticresis o en arrendamiento su unidad privada, conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás propietarios.
c) Servirse a su arbitrario de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario de ellos y sin perjuicio del uso y derecho legítimo de los demás copropietarios. ==========================
d) Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de Propietarios, con derecho a voz y voto. ========
e) Elegir o ser elegido como miembro de los órganos de administración;
f) Impugnar las decisiones de la Asamblea de Copropietarios contrarias a la Ley y las decisiones del Consejo de Administración y del Administrador contrarias a la Ley y al presente reglamento;
g) Solicitar a la Administración del edificio la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios del edificio, cuando lo estime conveniente o necesario, acorde a los porcentajes stablecidos en el presente reglamento. ============
h) Así como todos los derechos de carácter legal y constitucional en relación a la personas y bienes.
ARTICULO 49. DE LAS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS: Son obligaciones de todos y cada uno de los copropietarios: =============================
1. Abstenerse de todo acto que perturbe los derechos de los demás propietarios o de sus inquilinos o que comprometa a la seguridad, solidez, salubridad del
Edificio. =========================
2. Dar a los bienes de dominio particular la destinación señalada para cada uno de ellos en este reglamento. El cambio de destinación solo se podrá hacer con aprobación de la Asamblea de Copropietarios.
3. Contribuir a las expensas para la administración y reparación de los bienes y servicios de propiedad común y al pago de las primas de seguros de Incendio del Edificio y mantenimiento, reparación y reposición del ascensor, en la proporción establecida según el porcentaje señalado en el cuadro de contribución de expensas o módulos de contribución. ================
4. Permitir la entrada a personas encargadas de proyectar, inspeccionar o efectuar trabajos en beneficio de los bienes de propiedad común o de los de propiedad exclusiva vecinas.
5. Llevar a cabo las reparaciones necesarias a la conservación de su unidad de propiedad exclusiva.
6. Informar a la administración cuando vaya a efectuarse cualquier trasteo o mudanza; =============
7. Informar la Administración todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su unidad privada conforme a la normatividad vigente expedida por la Secretaria de Salud Municipal;
8. Poner el máximo cuidado y diligencia en cuanto a la integridad y conservación de los bienes de uso común, respondiendo hasta de la culpa leve; =================
9. Responder solidariamente ante la copropiedad por los daños y perjuicios que ocasionen los tenedores, empleados, usuarios y usufructuarios de su bien de dominio exclusivo;
10. Comunicar a la Administración sobre su dirección y sobre cualquier transacción sobre el bien de dominio exclusivo y notificar por escrito a la Administración dentro de los diez (10) días siguientes a la adquisición de una unidad privada su nombre, domicilio, lo mismo que el número, fecha de escritura de propiedad; =========================
11. Suscribir contratos con las personas a quienes conceda el uso y goce de su bien de dominio particular y pactar expresamente, que el inquilino u ocupante a cualquier titulo conoce y se obliga a respetar este reglamento. ==========================
12. Participar en la campañas que para la mejor convivencia, salud, recreación y conservación de la copropiedad convoque la administración. ============
ARTICULO 50. DE LAS PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS: Quedan expresamente prohibidos como contrarios a la destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los siguientes actos ejecutados con relación a los bienes afectados al uso común y a los bienes de dominio exclusivo:
a) Obstruir las zonas de circulación de peatonales y vehículos, puertas, halls, pasillos, escaleras y demás áreas que sirven para la circulación, de manera que dificulten el transito de personas y vehículos;
b) Establecer ventas, negocios o actividades de cualquier tipo en las zonas comunes; ===============
c) Sostener cargas o pesos excesivos, introducir maderos, hacer huecos o cavidades en las paredes, pisos, muros y techos de dominio común o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez y
seguridad del Edificio;
d) Introducir a las unidades privadas modificaciones que perjudiquen la estabilidad del edificio o el diseño arquitectónico del mismo. ========================
e) Arrojar objetos o basuras a los bienes de propiedad común o a las vías públicas.
f) Acumular basuras o desperdicios, en las áreas comunes diferentes a las dispuestas para tal fin, los cuales deben ser eliminados de acuerdo con las normas municipales.
g) Tender ropas, alfombras u otros objetos en los balcones, ventanas y demás sitios a la vista de los ocupantes del Edificio y el público en general. ======
h) Colocar materas en las alfagías de las ventanas interiores y exteriores del Edificio.
i) Instalar maquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estrindentes que incomoden a los demás copropietarios o que causen daños o interfieran los servicios de la edificación.
j) Mantener animales que molesten o perturben la paz y tranquilidad de los vecinos.
k) En los bienes de uso privado no se podrá almacenar sustancias húmedas, inflamables o corrosivas que signifiquen peligro para la seguridad de la construcción y de los propietarios y aquellas que produzcan humo, malos olores o cualquier clase de molestias para el vecindario. =======================
l) Los propietarios, usuarios o tenedores a cualquier título no podrán ejecutar acto alguno que directamente perturbe la tranquilidad de los demás propietarios, tales como ruido o bullicio o conectar a alto volumen televisores, equipos de sonido o radios, fuera de los horarios establecidos en el artículo 116 del presente reglamento. =============================
m) Dentro de las unidades privadas no se podrá instalar cualquier maquinaria o equipo susceptible de causar daños a las instalaciones generales o de mortificar a los vecinos. =========================
n) Ningún propietario podrá destinar su bien de dominio exclusivo, a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, ni a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades. Tampoco deberán los propietarios celebrar contrato alguno sobre dichos bienes con personas de notoria mala conducta o de vida disoluta o desarreglada.=======================
o) Queda absolutamente prohibido dividir físicamente cada bien de dominio exclusivo en dos o más unidades. Salvo en los casos contemplados en este reglamento, con aprobación de la Asamblea de Copropietarios y de acuerdo a los planos debidamente aprobados por la autoridad competente.
p) Tampoco podrán los propietarios, ni los que a cualquier titulo ocuparen los bienes de dominio exclusivo, realizar en ellos obras de ampliación o modificación que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del Edificio o disminuyan el aire o la luz de los otros bienes de dominio exclusivo.
q) No pueden los propietarios introducir modificaciones a la parte externa de la fachada o en las partes interiores que dan a las zonas de dominio común, como tampoco pintarlas o decorarlas con tonalidades que no concuerden con las del Edificio a menos que se trate de una reforma general aprobada por la Asamblea de Copropietarios. =================
r) Los copropietarios no podrán elevar sobre las cubiertas, nuevos pisos ni recargar la estructura con nuevas construcciones. A los propietarios del nivel inferior les está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez y seguridad del Edificio, tales como excavaciones o sótanos. =========================
ARTICULO 51. NORMAS PARA LA INSTALACION DE AVISOS PUBLICITARIOS: La colocación de avisos publicitarios sobre muros que linden con zonas comunes o sobre las fachadas del edificio, solamente será permitido dando cumplimiento estricto a las siguientes normas:
1. Los avisos publicitarios únicamente los pueden colocar o instalar las unidades privadas destinadas a locales, sobre los vidrios de su fachada. ============
2. En ningún caso podrán las dimensiones del aviso superar las dimensiones interiores de este vidrio.
3. Para colocar un aviso sobre la fachada de ladrillo se debe obtener permiso escrito por parte del Consejo de Administración y acordar un compromiso de restitución de la fachada a sus condiciones originales. =========================================
4. Autorización escrita del propietario del inmueble, comprometiéndose solidariamente con los daños y gastos que se ocasionen con la restitución de la fachada a su estado original.
ARTICULO 52. AREAS RESTRINGIDAS: Queda expresamente prohibido el acceso a áreas restringidas donde se encuentran localizados los servicios para el buen funcionamiento del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, tales como: =============================
1. Zona de la subestación eléctrica ==================
2. Tanques de agua =================================
3. Fosos de ascensores ===========================
4. Planta de emergencia ============================
5. Cuarto de basuras ===============================
6. Cajas de Cableado para T.V., Teléfono y Cotifonos
7. Contadores de gas y agua ========================
8. Cubiertas =======================================
A excepción del personal técnico especializado que se llame para su arreglo, aseo y mantenimiento. Toda conexión de elementos tales como aparatos de aire acondicionado o antenas de radio o televisión en las unidades privadas, requerirá la autorización del Consejo de Administración, la cual podrá exigir los cambios que considere necesarios u oponerse a la instalación solicitada, basada en conceptos técnicos emitidos por profesional idóneo en ésta materia. ========================================
CAPITULO X. DE LA DETERMINACIÓN DE LAS EXPENSAS COMUNES.
ARTICULO 53. DE LA DETERMINACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN EN LA PERSONA JURÍDICA: Los Coeficientes de Copropiedad del EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, son los establecidos en la escritura pública número 1471 del 22 de Septiembre de 1.995 de la Notaria Única del Circulo de Floridablanca, modificados mediante la escritura pública número 1788 del 22 de Octubre de 1.996 de la Notaria Novena del Círculo Notarial de Bucaramanga, los cuales se relacionan en la Tabla No. 03 del presente reglamento y determinan: =================
a) La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de los bienes privados sobre los bienes comunes del edificio. ==============================
b) El porcentaje de participación en la Asamblea General de Propietarios. ====================
TABLA No. 03. CUADRO DE COEFICIENTES DE COPROPIEDAD EDIFICIO MILANO XXIII.
UNIDAD PRIVADA No. AREA COEFICIENTE
PRIVADA COPROPIEDAD
LOCAL 1 65.61 0,91947676293%
LOCAL 2 27,34 0,38315035358%
LOCAL 3 55,67 0,78017484213%
APARTAMENTO 201 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 202 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 203 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 204 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 205 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 206 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 207 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 208 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 301 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 302 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 303 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 304 68,22 0,95605402784%
APARTAMENT0 305 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 306 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 307 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 308 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 401 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 402 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 403 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 404 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 405 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 406 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 407 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 408 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 501 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 502 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 503 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 504 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 505 85,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 506 85,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 507 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 508 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 601 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 602 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 603 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 604 68,22 0,95605402784%
APARTAMENT0 605 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 606 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 607 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 608 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 701 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 702 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 703 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 704 68,22 0,95605402784%
APARTAMENT0 705 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 706 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 707 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 708 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 801 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 802 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 803 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 804 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 805 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 806 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 807 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 808 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 901 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 902 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 903 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 904 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 905 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 906 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 907 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 908 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 1001 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 1002 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 1003 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 1004 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 1005 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 1006 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 1007 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 1008 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 1101 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 1102 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 1103 71,32 0,99949828886%
APARTAMENTO 1104 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 1105 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 1106 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 1107 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 1108 89,61 1,25581942883%
APARTAMENTO 1201 90,02 1,26156582710%
APARTAMENTO 1202 117,80 1,65088191850%
APARTAMENTO 1203 81,15 1,13725863910%
APARTAMENTO 1204 68,22 0,95605402784%
APARTAMENTO 1205 114,50 1,60463480194%
APARTAMENTO 1206 86,35 1,21013288338%
APARTAMENTO 1207 47,31 0,66301548017%
APARTAMENTO 1208 89,61 1,25581942883%
TOTAL 7.133,58 100,00001143220%
ARTICULO 54. INVARIABILIDAD DE LOS FACTORES DE COPROPIEDAD: Los factores de participación no sufrirán alteración por los cambios que se presenten en el valor comercial o catastral de los bienes de dominio particular, salvo lo dispuesto por la Ley o los copropietarios, sujetándose a lo dispuesto en este reglamento y la Ley 675 de Agosto 3 de 2.001.
ARTICULO 55. MODIFICACION DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: La Asamblea General de Propietarios, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Edificio, podrá autorizar reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal relacionadas con la modificación de los coeficientes de copropiedad, en los siguientes eventos: ============================
1) Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. ==============
2) Cuando al Edificio se adicionen nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3) Cuando se extinga la propiedad horizontal en
relación con una parte del Edificio. ========================
4) Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad. =========================================
ARTICULO 56. DE LAS OBLIGACIONES POR EL DERECHO PATRIMONIAL EN LOS BIENES DE USO Y SERVICIO COMUN: Los copropietarios del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, estarán obligados a contribuir con el pago de las expensas necesarias causadas por la administración y prestación de servicios comunales esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO 57. PARTICIPACION EN LOS GASTOS DE ADMINISTRACIÓN: Todas las expensas necesarias para la administración, conservación, reparación y protección de los bienes comunes se extenderán a los propietarios del Edificio de acuerdo con los Módulos de Contribución en los Gastos, los cuales se relacionan en la Tabla No. 07. Para él calculo de la cuota de contribución de las unidades privadas del EDIFICIO MILANO XXIII, se asigna al edificio un valor global convencional del cien por ciento (100%) y este valor se distribuye entre los cuatro (4) sectores que se definen en la Tabla No. 04, la cual me indica el porcentaje de participación del sector en la totalidad de la persona jurídica, y tomando como base esta distribución se asigna un módulo general de gastos para cada unidad privada respecto al índice de incidencia del sector al que pertenece y estos porcentajes se presentan en la Tabla No. 05. Para obtener finalmente el módulo ponderado de cada unidad privada, de acuerdo al porcentaje de incidencia de cada uno de los ítem que componen el presupuesto de la copropiedad, tal como se presenta en la Tabla No. 06, en el cual se tiene en cuenta su ubicación y utilización de áreas comunes del Edificio. Una vez obtenidos estos factores se calcula el modulo de contribución ponderando cada una de las unidades privadas que componen la copropiedad y corresponde a los porcentajes obtenidos como se presenta en la Tabla No. 07.
TABLA No. 4.- SUBDIVISION DE LAS UNIDADES PRIVADAS EDIFICIO MILANO XXIII.
Para el calculo de Módulos de participación de Gastos.
SECTOR DESCRIPCION % PARTICIPACION AREA (M²)
Sector 1 Locales del Primer Piso 2,08% 148,62
Sector 2 Apartamentos del Piso 2 al Piso 12 97,92% 6.984,96
TOTALES 100,00% 7,133,58
TABLA No. 05 - TABLA DE COEFICIENTES POR SECTOR EDIFICIO MILANO XXIII.
UNIDAD No. COEFICIENTE INCIDENCIA COEFICIENTE
PRIVADA COPROPIEDAD GASTOS
SECTOR 1 2,08% 100,00%
LOCAL 1 0,9194768% 44,1461%
LOCAL 2 0,3831504% 18,3959%
LOCAL 3 0,7801748% 37,4579%
UNIDAD No. COEFICIENTE INCIDENCIA COEFICIENTE
PRIVADA COPROPIEDAD GASTOS
SECTOR 2 97,92% 100,00%
APARTAMENTO 201 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 202 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 203 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 204 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 205 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 206 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 207 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 208 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 301 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 302 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 303 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 304 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 305 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 306 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 307 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 308 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 401 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 402 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 403 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 404 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 405 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 406 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 407 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 408 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 501 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 502 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 503 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 504 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 505 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 506 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 507 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 508 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 601 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 602 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 603 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 604 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 605 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 606 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 607 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 608 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 701 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 702 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 703 0,9994983% 1.0208%
APARTAMENTO 704 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 705 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 706 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 707 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 708 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 801 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 802 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 803 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 804 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 805 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 806 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 807 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 808 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 901 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 902 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 903 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 904 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 905 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 906 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 907 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 908 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 1001 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 1002 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 1003 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 1004 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 1005 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 1006 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 1007 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 1008 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 1101 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 1102 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 1103 0,9994983% 1,0208%
APARTAMENTO 1104 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 1105 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 1106 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 1107 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 1108 1,2558194% 1,2825%
APARTAMENTO 1201 1,2615658% 1,2884%
APARTAMENTO 1202 1,6508819% 1,6860%
APARTAMENTO 1203 1,1372586% 1,1614%
APARTAMENTO 1204 0,9560540% 0,9764%
APARTAMENTO 1205 1,6046348% 1,6388%
APARTAMENTO 1206 1,2101329% 1,2359%
APARTAMENTO 1207 0,6630155% 0,6771%
APARTAMENTO 1208 1,2558194% 1,2825%
TABLA No. 06 - FACTORES DE DISTRIBUCION DE GASTOS POR SECTORES EDIFICIO MILANO XXIII ==========================================================
ITEMS SECTOR 1 SECTOR 2 TOTAL
Sótano Local 1P
HONORARIOS
Revisor Fiscal 2,08% 97,92% 100,00%
SEGUROS
Incendio y Terremoto 2,08% 97,92% 100.00%
Ascensores 0,00% 100.00% 100.00%
SERVICIOS
Vigilancia 2,08% 97,92% 100.00%
Aseadoras 2,08% 97,92% 100.00%
Luz Ascensores 2,08% 97,92% 100.00%
Luz Resto del Edificio 2,08% 97,92% 100.00%
Teléfono 2,08% 97,92% 100.00%
Correo 2,08% 97,92% 100.00%
Gas 2,08% 97,92% 100.00%
Administración 2,08% 97,92% 100.00%
GASTOS LEGALES
Notariales 2,08% 97,92% 100.00%
Tramites y Licencias 2,08% 97,92% 100.00%
MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
Edificio 2,08% 97,92% 100.00%
Jardines 2,08% 97,92% 100.00%
Portones eléctricos 0.00% 100,00% 100.00%
Instalaciones Eléctricas 2,08% 97,92% 100.00%
Equipo Gimnasio y Sauna 2,08% 97,92% 100.00%
Ascensores 0,00% 100,00% 100.00%
Extintores 2,08% 97,92% 100.00%
Muebles y Enseres 2,08% 97,92% 100.00%
Equipo de Oficina 2,08% 97,92% 100.00%
Citofónos y Teléfono 0,00% 100,00% 100.00%
Motobombas y Planta 2,08% 97,92% 100.00%
DIVERSOS
Utiles de Aseo 2,08% 97,92% 100.00%
Fumigación 2,08% 97,92% 100.00%
Papelería, Fotocopias y Utiles de
Oficina 2,08% 97,92% 100.00%
Combustibles y Lubricantes 2,08% 97,92% 100.00%
Taxis y Buses 2,08% 97,92% 100.00%
Gastos Junta 2,08% 97,92% 100.00%
Imprevistos 2.08% 97,92% 100.00%
Actividades Especiales 2,08% 97,92% 100.00%
Suministros Varios 2,08% 97,92% 100.00%
Obsequios y Propinas 2,08% 97,92% 100.00%
GASTOS BANCARIOS
Gastos bancarios 2,08% 97,92% 100.00%
Intereses 2,08% 97,92% 100.00%
3 x 1.000 2,08% 97,92% 100.00%
GASTOS EXTRAORDINARIOS
Procesos judiciales 2,08% 97,92% 100.00%
Retención Asumida 2,08% 97,92% 100.00%
Adecuación Reglamento 2,08% 97,92% 100.00%
FONDOS
Reserva 2,08% 97,92% 100.00%
Imprevistos 2,08% 97,92% 100.00%
TABLA No. 07 - MODULOS DE CONTRIBUCION - EDIFICIO MILANO XXIII-
UNIDAD No. AREA COEFICIENTE MODULO
PRIVADA PRIVADA COPROPIEDAD CONTRIBUCION
SECTOR 1
LOCAL 1 65.61 0,9195% 0,7390%
LOCAL 2 27,34 0,3832% 0,3079%
LOCAL 3 55,67 0,7802% 0,6271%
SECTOR 2
APARTAMENTO 201 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 202 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 203 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 204 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 205 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 206 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 207 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 208 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 301 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 302 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 303 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 304 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENT0 305 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 306 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 307 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 308 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 401 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 402 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 403 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 404 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 405 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 406 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 407 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 408 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 501 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 502 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 503 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 504 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 505 85,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 506 85,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 507 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 508 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 601 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 602 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 603 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 604 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENT0 605 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 606 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 607 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 608 89,61 1,2558% 1.2611%
APARTAMENTO 701 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 702 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 703 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 704 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENT0 705 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 706 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 707 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 708 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 801 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 802 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 803 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 804 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 805 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 806 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 807 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 808 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 901 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 902 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 903 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 904 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 905 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 906 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 907 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 908 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 1001 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 1002 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 1003 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 1004 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 1005 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 1006 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 1007 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 1008 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 1101 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 1102 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 1103 71,32 0,9995% 1,0037%
APARTAMENTO 1104 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 1105 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 1106 86,35 1,2101% 1,2152%
APARTAMENTO 1107 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 1108 89,61 1,2558% 1,2611%
APARTAMENTO 1201 90,02 1,2616% 1,2668%
APARTAMENTO 1202 117,80 1,6509% 1,6578%
APARTAMENTO 1203 81,15 1,1373% 1,1420%
APARTAMENTO 1204 68,22 0,9561% 0,9600%
APARTAMENTO 1205 114,50 1,6046% 1,6113%
APARTAMENTO 1206 86,35 1,2101 1,2152%
APARTAMENTO 1207 47,31 0,6630% 0,6658%
APARTAMENTO 1208 89,61 1,2558% 1,2611%
TOTAL 7.133,58 100,0000% 100,.0000%
ARTICULO 58. CARÁCTER DE LAS CUOTAS DE SOSTENIMIENTO: Las cuotas de sostenimiento, conservación, reparación de las áreas, bienes y servicios comunes son inherentes a las unidades privadas, es decir de estas cuotas responderán quienes figuren exclusivamente como sus titulares.
ARTICULO 59. TERMINOS DE PAGO: Las cuotas de sostenimiento ordinarias deberán ser canceladas por los copropietarios a la administración durante los primeros dieciseis (16) días de cada mes. Las cuotas extraordinarias deberán cancelarse a la administración antes de la fecha que la Asamblea General establezca cuando las decrete. Las indemnizaciones y multas de deberán cancelarse a la administración en la fecha establecida por la resolución que las imponga.
CAPITULO XI. DE LA DETERMINACIÓN DE LOS ORGANISMOS DE DIRECCIÓN, ADMINISTRACIÓN, REPRESENTACIÓN, EJECUCION Y CONTROL DE LA PERSONA JURIDICA ====================
ARTICULO 60. DE LA JERARQUIA DE LOS DIFERENTES ORGANISMOS DE LA PERSONA JURÍDICA: Los órganos de administración y control del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, son: =========================
– La Asamblea General de Copropietarios; ==========
- El Consejo de Administración; ===================
– El Administrador. ===============================
El órgano supremo de la expresión de la voluntad de los copropietarios en el EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, es la Asamblea de Propietarios. De ella depende el Consejo de Administración. El administrador está subordinado jerárquicamente al Consejo de Administración y a la Asamblea de copropietarios. Cada uno de los órganos de administración tiene facultades específicas detalladas en los siguientes artículos, pero en caso de duda ha de entenderse que el administrador tiene atribuciones representativas y ejecutivas suficientes en tanto que no le hayan sido expresamente negadas en éste reglamento, en las disposiciones de la Asamblea de Copropietarios o en lo que de su cargo sea del Consejo de Administración. La Asamblea de Copropietarios es en todo caso el órgano jerárquico más alto de la copropiedad y sus acuerdos válidamente acordados son obligatorios para todos los propietarios de bienes de dominio exclusivo aunque no hayan asistido a la reunión respectiva y mientras tales acuerdos no sean dejados sin efecto por las autoridades judiciales o por un fallo de un Tribunal de Arbitramento en la forma prevista en este reglamento o mientras no sea revocado por la misma Asamblea. ===================
PARAGRAFO: El revisor fiscal es el representante de la Asamblea ante las acciones del administrador y el Consejo de Administración. Ante las anomalías de carácter fiscal que se realicen tendrá la obligación de notificarla a los copropietarios. ===============
ARTICULO 61. CONFORMACION DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: La Asamblea de copropietarios está conformada por todos los propietarios de las unidades de dominio particular, quienes actuarán en ella directamente o por su representante o apoderado acreditado por medio de comunicación escrita presentada al Administrador, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la Ley 675 de Agosto de 2.001 y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el Edificio tendrán derecho participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado, cuando se trate de decisiones de tipo económico, las demás decisiones se contabilizará un voto por unidad privada. Las decisiones adoptadas de acuerdo a las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento por todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para la administrador y demás por órganos y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Edificio.
ARTICULO 62. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: La Asamblea de Copropietarios tiene las siguientes funciones: ===============================
a) Fijarle la remuneración, con la aprobación del presupuesto anual de ingresos y gastos, al Administrador que nombrará el Consejo de Administración. ======================================
b) Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán
someter a su consideración el Consejo de Administración y el Administrador. ===============
c) Aprobar el presupuesto anual del Edificio y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. ===============
d) Elegir y remover los miembros del Consejo de Administración y al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos anuales. ========================
e) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
f) Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. ===========
g) Decidir la reconstrucción del edificio de conformidad con lo previsto en la Ley 675 del 2.001 y en este reglamento. ==============================
h) Decidir, salvo en el caso que corresponda al Consejo de Administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en el reglamento, con observancia al debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el presente reglamento.
i) Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica.
j) Otorgar autorización al Administrador para cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la Ley 675 de 2.001.
k) Decidir sobre las modificaciones a los bienes de uso común, así como adoptar las decisiones que impliquen alteraciones en el uso y goce en el uso de
los mismos con las mayorías establecidas en el presente reglamento. =====================
l) Organizar la administración general del Edificio y velar por el cumplimiento de las normas que rigen la propiedad horizontal. ===================
m) Autorizar al Administrador para ejecutar o celebrar contratos cuando la cuantía o naturaleza de los mismos exceda el limite de sus facultades. ================
n) Las demás funciones fijadas en esta la Ley 675 de 2.001, en los decretos reglamentarios de la misma, y en presente reglamento. ==============================
ARTICULO 63. DE LA REPRESENTACION EN LA ASAMBLEA: Todo propietario podrá hacerse representar en las reuniones del Asamblea General, mediante poder otorgado por escrito, en el cual se indique el nombre de su representante y la fecha la reunión para la cual se confiere. Cada propietario, sea persona natural o jurídica no puede designar más de una sola persona representante o apoderado para que concurra a la Asamblea, cualquiera que sea el número de bienes inmuebles que posean en el Edificio. En la Asamblea ningún asistente podrá representar además de sus propios intereses, los de más de dos (2) personas naturales ó jurídicas de la coopropiedad. ============
PARAGRAFO PRIMERO: Cuando varias personas sean o lleguen a ser codueñas de bienes de dominio particular o exclusivo, o el dominio de los mismos estuviera desmembrado en cualquier forma, los interesados deberán designar una sola persona que los represente en el ejercicio de sus derechos, bien sea ante la Asamblea, el Administrador o las autoridades, según el caso. La designación de este representante se hará conforme a las reglas de la Ley. Lo dispuesto en este aparte será aplicable, especialmente a la representación de los derechos correspondientes a una sucesión y ilíquida y corresponderá a los herederos designar el respectivo representante, observando las normas de la citada Ley, haya o no albacea. =========================================
ARTICULO 64. DE LA REUNION Y CONVOCATORIA A LA1 REUNION ORDINARIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS: La Asamblea General se reunirá ordinariamente hasta el mes de Marzo de cada año, con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el Administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Esta convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de las unidades privadas del Edificio, a la última dirección registrada por los mismos. El lugar de la reunión será el salón social del EDIFICIO MILANO XXIII. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. La convocatoria adicionalmente a la forma antes descrita se podrá anunciar en cartel fijado en la portería del Edificio. =============================
PARÁGRAFO PRIMERO: El administrador del Edificio y el Revisor Fiscal mantendrán los libros y cuentas, informes, correspondencia y demás documentos a disposición de cualquier propietario o su
representante durante los 10 días hábiles anteriores a la fecha de la Asamblea, en la portería u oficinas de la administración. ============
ARTICULO 65. REUNIONES POR DERECHO PROPIO DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: Si no fuere convocada la Asamblea General de Propietarios, se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio, el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el salón social del EDIFICIO MILANO XXIII – Propiedad Horizontal, a las siete pasado meridiano (7.00 PM.). Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del Edificio, sin perjuicio de lo previsto en la ley 675 de Agosto de 2.001, para efectos de mayorías calificadas. ================================
ARTICULO 66. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: Si convocada la Asamblea General de Propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará una nueva reunión que se realizará dentro de los ocho (8) días calendario siguientes al de la convocatoria inicial, a las siete pasado meridiano (7:00 PM.) la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados en la reunión, esto sin perjuicio de lo previsto en la ley y en este Reglamento para efectos de mayorías calificadas. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo 64 del presente reglamento deberá dejarse constancia de lo establecido en este artículo. ================
ARTICULO 67. REUNIONES EXTRAORDINARIAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: La Asamblea General de Propietarios se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del Edificio así lo ameriten, por convocatoria del Administrador, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte (1/5) de los coeficientes de copropiedad.====
ARTICULO 68. CONVOCATORIA PARA REUNIONES EXTRAORDINARIAS DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: Toda convocatoria para reuniones extraordinarias la efectuará el Administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Esta convocatoria se hará mediante comunicación escrita en donde se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en ésta y será enviada a cada uno de los propietarios de las unidades privadas del Edificio a la última dirección registrada por los mismos. El lugar de la reunión será el salón social del EDIFICIO MILANO XXIII. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. La convocatoria adicionalmente a la forma antes descrita se podrá anunciar en cartel fijado en la portería del Edificio, dejando constancia tanto en la carta como en el cartel del motivo de la reunión. ============================
ARTICULO 69. REUNIONES NO PRESENCIALES, DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES Y DECISIONES POR COMUNICACION ESCRITA: Se someterán a las
estipulaciones normativas establecidas en la ley 675 del 2.001 y en las posteriores normas que se legislen al respecto. =====
ARTICULO 70. QUÓRUM Y MAYORÍAS DE LA ASAMABLEA DE COPROPIETARIOS: Con excepción de los casos en que la ley o este Reglamento de Propiedad Horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo anterior, la Asamblea General de Propietarios sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de copropiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el Edificio. Las mayorías superiores previstas en el presente reglamento se entenderá por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
ARTICULO 71. DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA: Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones de la Asamblea General de Propietarios del Edificio, requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que lo integran: ====================================
1) Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o que impliquen una sensible disminución en uso y goce de alguno de los propietarios de unidades privadas.
2) Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. ==============================
3) Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4) Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. ===============
5) Reforma de los reglamentos internos que se hubieren establecido por la Asamblea General y reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal.
6) Desafectación de un bien común no esencial.
7) Reconstrucción del Edificio en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). =====================================
8) Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. ==================
PARÁGRAFO: Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría calificada requerida. =========================================
ARTICULO 72. ACTAS DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS: Las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o
extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los eventos en que la Asamblea General de Propietarios decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el Administrador debe poner a disposición de los propietarios del Edificio, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. =====================
PARÁGRAFO: Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia del acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. =====================
ARTICULO 73. DESARROLLO DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA: Establecido el quórum, la Asamblea de Copropietarios quedará instalada y designará un presidente y un secretario, que será cualquier propietario. El mecanismo de elección de los dignatarios de la Asamblea podrá ser por aclamación o por aprobación de una proposición presentada al respecto. Si no se hiciese tales designaciones, actuará como presidente y secretario quienes lo sean en el Consejo de Administración. Toda proposición o constancia de los miembros de la Asamblea de Copropietarios se consignará por escrito. El trámite de las discusiones será el acostumbrado en las reuniones similares de Asamblea de Sociedades. ====
ARTICULO 74. NUMERO DE VOTOS: Para el cómputo de los votos se contabilizará el voto ponderado, es decir el valor de cada voto está directamente relacionado con el coeficiente propiedad, cuando se trate de decisiones de tipo económico y las demás decisiones se contabilizará un voto por cada unidad privada.
ARTICULO 75. IMPUGNACION DE DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: El Administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de la Propiedad Horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
PARÁGRAFO: Exceptúense de la disposición contenida en el presente Artículo, las decisiones de la Asamblea General, por medio de la cual se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias, las que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo del Título II de la ley 675 de 2.001 y en este Reglamento. =======
ARTICULO 76. DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR: El nombramiento del Administrador y su suplente será efectuada por el Consejo de Administración. Se elegirá el Administrador para períodos de un (1) año, pudiendo ser reelegido indefinidamente o removido en cualquier tiempo, a juicio del Consejo de Administración. La elección del administrador puede recaer válidamente en: ==========
a) Una persona jurídica cuyos estatutos comprendan expresamente como objeto social la administración de bienes inmuebles; ==================================
b) En un copropietario de un bien de dominio particular o exclusivo del Edificio; ==============
c) En otra persona natural. =======================
PARAGRAFO PRIMERO: Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración. =====================================
PARAGRAFO SEGUNDO: Cuando el administrador sea una persona jurídica, su representante legal actuará en representación del Edificio. =========================
ARTICULO 77. DE LA TERMINACIÓN DEL MANDATO DEL ADMINISTRADOR: El nombramiento de administrador es esencialmente revocable, aunque la elección haya sido hecha para un periodo determinado. Además de cualquier otra causa legal, el Administrador cesa su cargo:
a) Por revocatoria expresa del nombramiento, que el Consejo de Administración podrá hacer en cualquier
momento, si existiera justa causa, o si la asamblea lo exigiere.
b) Por vencimiento del período. ====================
c) Por disolución, concurso de acreedores, concordato preventivo o quiebra, si se trata de una sociedad.
d) Por haber llegado a estado de incapacidad legal o estatutaria.
e) Por abandono evidente del cargo, dictaminado por el Consejo de Administración.
f) Por renuncia escrita suya, cuando quede aceptada.
g) Por muerte, en caso de una persona natural. =====
ARTICULO 78. DEL DOCUMENTO PRUEBA DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR: El documento que prueba el nombramiento del Administrador del Edificio es el Acta del Consejo de Administración en la cual se designe el Administrador y su suplente. ===========
ARTICULO 79. DE LA LEGALIZACIÓN DEL NOMBRAMIENTO: El nombramiento del Administrador quedará legalizado ante la autoridad competente con la inscripción de la Escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal debidamente registrada, el Acta de nombramiento y las cartas de aceptación de quienes ejerzan la representación legal, en la oficina correspondiente en la Alcaldía del Municipio de Bucaramanga. ====================================
PARAGRAFO: Cada vez que sea cambiado el Administrador se deberá dar informe a la autoridad municipal encargada de llevar el registro y certificación, como lo dispone al respecto la ley 675 de Agosto 3 de 2.001. ==========================
ARTICULO 80. DE LA CALIDAD DE REPRESENTANTE LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA: La representación legal de la
persona jurídica y la administración del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, corresponderá al Administrador designado por el Consejo de Administración, quien podrá ser persona natural o jurídica. Los actos y contratos que celebre el Administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del Administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal. ===========
PARÁGRAFO: En caso de ser el Administrador una persona jurídica, actuará en representación de la Propiedad Horizontal el representante legal de la citada persona jurídica.
ARTICULO 81. DE LA REMUNERACIÓN Y FORMA DE PAGO DEL ADMINISTRADOR: Se presume que el ejercicio de las funciones de administrador es remunerado en dinero, a no ser que constare expresamente y por escrito, que fue convenido por determinado tiempo o en forma indefinida, su ejercicio gratuito, o bien, compensado por privilegios o ventajas especiales o pagado o permutando con determinados bienes o servicio de la copropiedad. La remuneración a que tenga derecho el administrador será fijada anualmente por la Asamblea General de Propietarios para todo el ejercicio presupuestal que ella apruebe, sea que consista en una suma fija, o en un porcentaje sobre los recaudos. Toda expensa extraordinaria que el administrador hubiere tenido que hacer en beneficio de la copropiedad, sin hallarse incluida en el presupuesto anual de egresos, le será compensada, con tal que haya sido consultado con el Consejo de Administración y aprobada por éste, o que sin haber sido objeto de dicha consulta y aprobación, su obligatoriedad, necesidad o urgencia la hiciese imprescindible. De todas maneras, deberá acreditarse la suma correspondiente y demostrarse la urgencia de su ejecución.
ARTICULO 82. DE SUS FUNCIONES, OBLIGACIONES Y ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR: Corresponde al Administrador:
1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes y atender la correspondencia relativa al Edificio.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del Edificio, las actas de la asamblea general y del consejo de administración.
4.Preparar y someter al Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de Propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de cuentas del ejercicio anterior, los
balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del Edificio. ===================
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinados a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. ========================================
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Edificio, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas a las tres (3) cuotas de expensas en mora, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a Escritura Pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. =========
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de las obligaciones.
12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento y cualquier norma interna, que hayan sido impuestas por Asamblea General o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.====================================
13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del Edificio cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Contratar y mantener vigente los seguros exigidos por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal. ========================================
15. Las demás funciones previstas en el presente reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la Asamblea General de Propietarios y el Consejo de Administración.
16. Manejo de personal, seguimiento de proveedores, informar las sanciones y decisiones del Consejo.
ARTICULO 83. ACTUACION DEL SUPLENTE DEL ADMINISTRADOR: Al cesar el administrador de su cargo, mientras no se haya producido nuevo nombramiento y debida posesión del sucesor en propiedad, corresponde las funciones indicadas en el artículo, al suplente del administrador, quien será presentado por el Administrador Principal. Si éste no entrare a ejercerlas de inmediato o en un término
de dos semanas después de haber sido notificado por escrito, el Consejo de Administración o la Asamblea de Copropietarios hará nuevo nombramiento en propiedad. En las faltas o inhabilidades temporales o accidentales del administrador, lo reemplazará su suplente, de lo cual debe ser notificado oportunamente el Consejo de Administración.
ARTICULO 84. TRANSMISION DEL CARGO DE ADMINISTRACION Y RENDICION DE CUENTAS: Al cesar en el cargo la persona que actúa como administrador, entregará a su sucesor inventario completo de todos los fondos, recursos, áreas, bienes y servicios comunes, documentos y enseres pertenecientes a la copropiedad, con una completa rendición de cuentas. Al efecto se firmará un acta por el administrador que entrega y el administrador que recibe el cargo, documento que será entregado al Consejo de Administración, al cual corresponderá dar el finiquito a quien dejó de ser administrador en reunión de asamblea de copropietarios. Si el nuevo administrador no hubiera llenado aún los requisitos de posesión y no pudiere actuar su suplente, el Consejo de Administración será por sí mismo o por un delegado suyo el que haga el recibo de los fondos, documentos y cuentas del administrador que se retira. En ningún caso, ni siquiera en el evento de quedar pendiente alguna reclamación a su favor, tendrá derecho el administrador a ejercer el derecho de retención sobre fondos, bienes, documentos o enseres de la copropiedad. Sin embargo, estas reclamaciones se mantendrán aún después de que había sido entregado su cargo y el Consejo de Administración y la Asamblea de Copropietarios están en la obligación de resolver las situaciones presentadas por el administrador saliente respondiendo a las acciones judiciales que pueda acarrear el desconocimiento abusivo, en caso de que las mismas sean justificables. ==============
ARTICULO 85. DEL REVISOR FISCAL: DE SU NOMBRAMIENTO: El Revisor Fiscal y su suplente, quien lo remplazará en sus faltas absolutas o temporales, serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios para un período de un año. No obstante podrá ser removido en cualquier momento por la misma Asamblea. El Revisor Fiscal deberá ser un Contador Público matricula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores. =====================================
ARTICULO 86. DE LAS FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL: Al Revisor Fiscal como encargado de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1.990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complemente, las previstas en la Ley 675 y las que determine este reglamento: ==========
a) Efectuar con la regularidad lo que indique el Consejo de Administración el arqueo de fondos.
b) Velar por que los libros y cuentas del Edificio estén al día, de acuerdo con el plan de contabilidad que apruebe el Consejo. ============================
c) Informar por escrito y con oportunidad al Administrador y al Consejo sobre las irregularidades existentes en el manejo de cuentas y presupuestos que el Consejo deberá presentar a consideración de la Asamblea. =======================================
d) Presentar a la Asamblea, una vez finalizado cada
período presupuestal, un informe sobre la ejecución del presupuesto del período anterior, sobre la gestión del administrador durante el mismo período y sobre la veracidad de las cuentas.
e) Participar con voz pero sin voto en las reuniones del Consejo de Administración y de la Asamblea de Copropietarios. ======================================
f) Dar cuenta a la Asamblea de Copropietarios de las irregularidades que advierta en la administración.
g) Convocar a reuniones de la Asamblea de Copropietarios o al Consejo de Administración cuando lo estime conveniente. ===============================
h) Cumplir las demás funciones que le asignaren la Asamblea de Copropietarios y el Consejo de Administración. ======================================
ARTICULO 87. DE LAS INHABILIDADES DEL REVISOR FISCAL: El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados del EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, ni estar ligado dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil , ni vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el Administrador y/o los miembro del Consejo de Administración.
ARTICULO 88. DE EL CONSEJO DE ADMINISTRACION: DE SU EXISTENCIA Y NOMBRAMIENTO: Anualmente la Asamblea de Copropietarios elegirá por votación escrita, sujeta al sistema de mayorías, el Consejo de Administración, el cual será integrado por cinco (5) miembros. Los cuales deberán ser propietarios o representantes de los propietarios de las unidades de dominio particular en el EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL. Los miembros del Consejo de Administración, no obstante el período anual establecido, podrán ser removido en cualquier momento o reelegidos indefinidamente y no cesarán en sus funciones hasta tanto no sean válidamente reemplazados. ===========
ARTICULO 89. DE LAS REUNIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: El Consejo se reunirá ordinariamente una vez al mes, en las oficinas de la administración en la fecha y hora que indique la convocatoria, que efectuará el presidente o el administrador, se reunirá extraordinariamente cuando sea citada por el Administrador o por tres (3) de sus miembros principales o por el Revisor Fiscal. El Consejo deliberará con la presencia de la mayoría de sus miembros. El administrador y revisor fiscal, tendrán voz pero no voto, a menos que el administrador sea miembro de ella. El Consejo será presidido por aquel miembro que el previamente elija y como secretario actuará el Administrador o quien en su defecto sea designado para cada reunión. =======================
ARTICULO 90. DE LAS ACTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: Las deliberaciones y decisiones del Consejo de Administración se harán constar en actas que deberán ser firmada por los asistentes a cada reunión y organizadas cronológicamente un libro de actas del Consejo de Administración del cual será responsable en administrador. Las copias de las actas serán certificados por el Secretario del Consejo de Administración, que hará prueba de las decisiones del Consejo mientras no se demuestre su falsedad. =========================================
ARTICULO 91. DE LA REMUNERACION DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: Mientras la Asamblea de copropietarios no lo exprese, los servicios del Consejo de Administración no tendrán remuneración económica y los miembros de esta actuará con un mandato atendiendo al bien común en el cual deben inspirarse todos sus actos. ==============================================
ARTICULO 92. DE SUS FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION: La Asamblea de Copropietarios delega en el Consejo de administración las siguientes funciones:
1. Nombrar el Administrador y su suplente. ===========
2. Llevar la iniciativa a la asamblea acerca del reglamento del uso de los bienes comunes y las modificaciones a la forma y goce de los mismos.
3. A proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y reparaciones o la reconstrucción total o parcial del Edificio y la forma de distribución del aporte del costo entre los propietarios. ========================================
4. Vigilar la administración del edificio y dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden y el aseo, así como la armonía entre los ocupantes del Edificio.===============================
5. Acordar con el administrador la designación de apoderado judiciales o extrajudiciales, para las actuaciones en que se requiera la intervención de profesionales o especialistas.
6. Rendir anualmente a la asamblea un informe de labores.
7. Autorizar previamente al administrador para todos los actos de carácter extraordinario o urgente que concurrieren en el curso de cada ejercicio.
8. Examinar y aprobar primera instancia las cuentas, el balance, o los informes que han de pasar a la consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas en relación con saldos y con utilidades extraordinarias para mejoras de la propiedad común. ================
9. Decidir y dar orden al administrador para iniciar acciones judiciales pertinentes a la comunidad o consorcio de propietarios del inmueble, por razón al régimen de propiedad horizontal.
10. Convocar por conducto del administrador a las asambleas extraordinarias.
11. Ejercer las funciones que le delegue la asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de esta.
12. Determinar conjuntamente con el Administrador las multas por sanciones pecuniarias y no pecuniarias. =======================================
13. Designar la persona o personas que manejarán los recursos de la persona jurídica.
14. En general, ejercer todas aquellas funciones que no están descritas a otros organismos o funcionarios administrativos. ===================================
15. Auditoria sobre la contratación realizada por la administración.
CAPITULO XII. DE LA ELABORACION, PRESENTACION Y APROBACION DEL PRESUPUESTO Y SU EJECUCION ==========
ARTICULO 93. DEL PRESUPUESTO ORDINARIO: DE SU VIGENCIA, OBLIGATORIEDAD Y ELABORACIÓN: El administrador y el Consejo de Administración de el EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL,
deberán elaborar cada año un presupuesto general de los ingresos y gastos necesarios para la administración, conservación, y reparación de los bienes afectados al uso común y harán su distribución entre los propietarios de conformidad con lo dispuesto en el presente Reglamento, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior y la constitución o incremento de las reservas que establece el presente reglamento y aquellas que considere necesarias o convenientes. Cada uno de los diferentes ítems que componen el presupuesto de gastos se distribuirá entre las unidades privadas que componen el edificio de acuerdo con el módulo de contribución de gastos que se relacionan en la Tabla No. 07.
PARÁGRAFO PRIMERO: Una vez aprobado por la Asamblea General de Propietarios, es de obligatorio cumplimiento para cada uno de los tenedores de unidades privadas.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Cuando surjan elementos de gastos no contemplados en este reglamento, la Administración preparara un proyecto de factores de distribución de dichos items entre los sectores, y lo someterá a la aprobación de la Asamblea Ordinaria, de acuerdo con las normas que la rigen, en la misma sesión en que se discuta y apruebe el presupuesto de ingresos y gastos.
ARTICULO 94. CUOTAS VOLUNTARIAS: En el evento de que los propietarios de unidades privadas conformaren grupos o sectores con intereses comunes para crear fondos voluntarios con fines tales como festividades navideñas u otras no contempladas en el presupuesto anual de gastos, la administración podrá coordinar la recaudación de estos fondos, pero no como ingreso ordinario o extraordinario de la copropiedad. Estas cuotas voluntarias solo podrán solicitarse con permiso escrito del Consejo de Administración. ====
ARTICULO 95. NORMAS PARA LA APROBACION DEL PRESUPUESTO: El Administrador y el Consejo de Administración del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, deberá presentar antes del 28 de febrero de cada año, el presupuesto general de ingresos y de los gastos que fuesen necesarios para la administración, conservación y reparación de los bienes afectados al uso común, incluyendo su distribución por items entre los diferentes sectores de acuerdo con el procedimiento establecido en este reglamento.
1. Copia de este presupuesto será entregada a cada uno de los copropietarios, por lo menos 10 días antes de la fecha en que ha de reunirse la Asamblea Ordinaria de Copropietarios.
2. La asamblea, en su primera reunión anual ordinaria, que deberá llevarse a más tardar en el mes de marzo, discutirá y aprobara este presupuesto que requiere para su aprobación la mayoría absoluta de los derechos representados en la reunión.
3. La vigencia del presupuesto aprobado será de un año.
4. Si transcurrido el mes de Marzo sin que la Asamblea de Copropietarios se haya reunido, no obstante haber sido debidamente convocada o si celebrada no se aprobó presupuesto alguno y hasta tanto la Asamblea no decida lo pertinente, regirá provisionalmente el presentado por el Administrador, hasta tanto se celebre la Asamblea y se apruebe el
presupuesto. Por tanto todos los propietarios estarán obligados a efectuar el pago de sus respectivas cuotas por anticipado, conforme la liquidación que haga el Consejo de Administración.
ARTICULO 96. FONDO DE RESERVA: La persona jurídica mantendrá un fondo de reserva para atender obligaciones e inversiones en reparaciones locativas de las áreas comunes esenciales, tales como pintura y reparación de fachada y zonas comunes, reposición de equipos, el cual se formará con un porcentaje de recargo del cinco por ciento (5%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y se incrementará con los producidos por los valores en que se invierta o represente el mismo fondo de reserva.
ARTICULO 97. MANEJO E INVERSION DEL FONDO DE RESERVA: Mientras la Asamblea de Copropietarios no disponga otra cosa, el Fondo de Reserva lo manejará el Administrador, en forma separada de ingresos ordinarios de la copropiedad y del Fondo de Imprevistos de que trata el presente reglamento. El Fondo de Reserva solo se podrá utilizar para el fin que fue creado.
ARTICULO 98. DEL FONDO DE IMPREVISTOS: La persona jurídica constituirá y mantendrá un Fondo para atender obligaciones y expensas imprevistas, el cual se formará con un porcentaje de recargo del cinco por ciento (5%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y se incrementará con los siguientes ingresos:
a) Los resultantes de superávit ejecución del presupuesto anual de gastos ordinarios, en cuanto la asamblea de copropietarios no dispusiere absorberlos en el presupuesto siguiente.
b) Los producidos por los valores en que se invierta o represente el mismo fondo de imprevistos.
PARAGRAFO: La Asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
ARTICULO 99. MANEJO E INVERSION DEL FONDO DE IMPREVISTOS: Mientras la Asamblea de Copropietarios no disponga otra cosa, el Fondo de Imprevistos se manejará por el Administrador, en forma separada de los ingresos ordinarios de la copropiedad. Cuando la Asamblea de Copropietarios lo autorizare previa y expresamente, el fondo de imprevistos se podrá invertir en mejoras a los bienes de dominio común. El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en este reglamento.
ARTICULO 100. NATURALEZA DE LAS PARTICIPACIONES EN EL FONDO DE RESERVA E IMPREVISTOS: Las participaciones que corresponden a los copropietarios en el Fondo de Reserva e Imprevistos, tienen el carácter de bienes comunes, y por consiguiente siguen forzosamente al dominio de los bienes de dominio particular y no son susceptibles de negociación separada; no obstante, la Asamblea de Copropietarios podrá disponer la distribución parcial y aún total de los bienes que forman el Fondo de Reserva e Imprevistos entre los copropietarios, en estricta proporción a lo establecido en el presente reglamento o por decisión unánime de la totalidad de los asistentes. =========
ARTICULO 101. DEL PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO: DE SU ELABORACION: El Administrador y el Consejo de Administración del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, deberán elaborar un presupuesto extraordinario, solo en el evento que los recursos del Fondo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo y se procederá en los siguientes eventos:
a) Cuando las sumas presupuéstales resultaren insuficientes, el Consejo de Administración convocara inmediatamente a una Asamblea Extraordinaria de Copropietarios y hará los reajustes del caso en la liquidación de cada propietario. La Asamblea procederá a decretarlos indicando la forma y oportunidad del pago de dichos reajustes. ===========================
b) En el evento que el fondo de reserva fuere insuficiente para atender obligaciones a su cargo y no contempladas en el presupuesto anual de gastos se seguira el procedimiento indicado anteriormente para la fijación y liquidación de cuotas extraordinarias y de las demás que fueren necesarias para cubrir situaciones imprevistas. ============================
ARTICULO 102. DE SU APROBACION Y GENERACION DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DEL PROPIETARIO: El presupuesto extraordinario será aprobado por la Asamblea General convocada para tal fin y serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios una vez aprobados en debida forma por la Asamblea. ==========
CAPITULO XIII. DE LOS SEGUROS DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 103. DE LOS SEGUROS DE LA PERSONA JURIDICA: Las zonas, áreas y servicios comunes del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, deben ser
aseguradas contra riesgo de incendio y terremoto por cuantía que fijara anualmente la Asamblea de Copropietarios, teniendo en cuenta el valor real del Edificio. Si esta omitiere hacer dicha fijación, lo hará el Consejo de Administración. Si dicho Consejo incurriere también en esa omisión, el Administrador cuidara siempre de renovar los seguros, en cuantía suficiente para que a cargo de los copropietarios no haya ninguna cuota de coaseguro. Al pago de la prima anual de estos seguros contribuirán los copropietarios de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento. Además la copropiedad deberá tomar un seguro de responsabilidad civil contra terceros y el consejo de administración determinará la cuantía del valor asegurado. ====================
ARTICULO 104. INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DE SEGUROS: La indemnización proveniente de un siniestro protegido por el seguro contra incendio y terremoto, quedara afectada en su integridad a la reconstrucción del Edificio, salvo acuerdo unánime de los propietarios. Si la indemnización no alcanzare para la reconstrucción total de los daños causados, la Asamblea de copropietarios, con una mayoría del 75% de los votos posibles, decidirá si es del caso decretar una cuota extraordinaria a cargo de los propietarios a fin de completar la reconstrucción. Si no se aprobare la contribución extraordinaria se repartirá la indemnización en proporción en derecho de cada cual, previa asignación de la suma necesaria para remoción de escombros, de acuerdo con este reglamento. =======
ARTICULO 105. DE LOS SEGUROS DEL ADMINISTRADOR: El Administrador deberá constituir las pólizas que
garanticen el cumplimiento de las obligaciones a su cargo. Este deberá constituir dichas pólizas por el monto que determine el Consejo de Administración, el cual no puede ser superior al presupuesto de gastos del Edificio del año que se realice la respectiva designación. ===================
CAPITULO XIV. DEL PATRIMONIO DE LA PERSONA JURIDICA
ARTICULO 106. DE SU CONFORMACIÓN: Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de: ========
1. Las expensas comunes ordinarias y extraordinarias
2. Multas, Sanciones e intereses de mora. ============
3. Fondo de Reserva e Imprevistos ====================
4. Y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier titulo para el cumplimiento de su objeto.
ARTICULO 107. DE LAS EXPENSAS O CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN ORDINARIAS: Corresponderá al Consejo de Administración establecer los periodos en los cuales se cobran las cuotas correspondientes a los propietarios. En todo caso, los propietarios estarán obligados al pago de las cuotas dentro de los plazos previstos por el Consejo de Administración. ==========
ARTICULO 108. DE LAS EXPENSAS O CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EXTRAORDINARIAS. Las cuotas extraordinarias deberán cancelarse a la Administración antes de la fecha que la Asamblea General establezca cuando las decrete. ==================================
ARTICULO 109. DE LAS INDEMNIZACIONES Y MULTAS: Las indemnizaciones y multas deberán cancelarse a la Administración en la fecha establecida por la resolución que las imponga.
ARTIUCLO 110. INTERESES DE MORA Y SUSPENSIÓN DE SERVICIOS COMUNES: En la eventualidad de que alguno de los copropietarios incurriese en mora en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias o contribuciones debidamente decretadas por la Asamblea General de Propietarios, causara a su cargo intereses de mora, equivalentes a una y media (1 y ½) veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria. Igualmente, dará lugar a la suspensión de algunos servicios comunes no esenciales a criterio del Consejo de Administración.
ARTICULO 111. DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO: En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere la Ley 675 de Agosto de 2.001 para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo
de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la presente ley.
ARTICULO 112. MANEJO E INVERSION DE LOS RECURSOS DE LA PERSONA JURIDICA: Las cuentas de la administración se llevarán en libros mediante prácticas y procedimientos técnicos de contabilidad. Los recursos de la comunidad, salvo una suma prudencial para gastos menores, cuya cuantía será determinada por el Consejo de Administración, se manejarán en cuenta corriente o de ahorro, abierta a nombre de la Copropiedad en Bancos o Corporaciones de Ahorro aprobadas por la Superintendencia Bancaria y con la firma del Administrador y la persona o personas que determine el Consejo de Administración. ==========
CAPITULO XV. MANUAL DE CONVIVENCIA ===================
ARTICULO 113. OBJETIVO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA: El Manual de Convivencia, permite a los propietarios, usuarios y tenedores a cualquier título de las Unidades Privadas del EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL, convivir armónicamente y ejercer su derecho de uso, disfrutar apropiada y racionalmente de las zonas comunes y utilizarlas ajustándose a las reglamentaciones de uso, horario y sanciones previstas en el presente Reglamento. ===========================
ARTICULO 114. CLASES DE USUARIOS: El EDIFICIO MILANO XXIII - PROPIEDAD HORIZONTAL tendrá las siguientes clases de usuarios: Usuarios Residentes, Invitados Residentes e Invitados no Residentes. ===============
1. Usuarios Residentes: a) Propietarios: Son usuarios residentes propietarios, las personas que figuren como titulares del dominio privado según las escrituras y
folio de matricula inmobiliaria de los apartamentos que conforman el EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL. ========================================
b) Arrendatarios: Son usuarios residentes arrendatarios, las personas que poseen un contrato de arrendamiento debidamente celebrado con el propietario o firma arrendadora que lo represente. c) Familiares de propietarios y arrendatarios: Se consideran residentes de las familias de propietarios y arrendatarios a las personas que conforman la unidad familiar, acreditados por el propietario y/o arrendatarios en formulario especial que se entregará a la administración. ==============
2. Invitados residentes: Son las personas que por invitación de los propietarios o arrendatarios se alojen en apartamentos por un período de dos o más días, las cuales serán registradas en un libro control de la administración con el fin de que puedan hacer uso de las zonas sociales. ============
3. Invitados no residente. Son las personas que por invitación de los propietarios o arrendatarios acudan en calidad de visitantes. Se entiende que esta clase de visitantes se dirigirán hacia el apartamento de quien autorizo su ingreso. ==========
PARAGRAFO PRIMERO: Todos los usuarios residentes del Edificio deben velar por que los visitantes guarden buena conducta y no violen las normas de convivencia contenidas en el presente reglamento y son solidariamente responsables por los daños que causen sus visitantes.
PARAGRAFO SEGUNDO: Las áreas sociales del Edificio son para el uso exclusivo de los usuarios residentes y sus invitados residentes. ========================
ARTICULO 115. ZONAS COMUNES DEL EDIFICIO: En el EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, las zonas comunes están compuestas por:
1. Salón Social ==================
2. Gimnasio ======================
3. Sauna =============================================
4. Zonas de Juegos Infantiles ========================
5. Pasillos y escaleras ==============================
6. Y todos los descrito como tales en el presente reglamento. ==========================================
ARTICULO 116. NORMAS PARA EL USO DEL SALON SOCIAL PARA REUNIONES: Su uso será condicionado a los residentes y al tipo de reuniones a efectuar, así:
1. Las reuniones de interés comunitario tales como: celebraciones navideñas, día de la madre, día del padre o día de los niños, las cuales se efectuarán según la programación del Consejo de Administración o Comité Encargado, tendrán prelación sobre las de interés particular.
2. Las reuniones de interés particular tendrá 2 modalidades de uso:
a. Reuniones diurnas: ================================
Las cuales se podrán efectuar desde las 10:00 A.M. hasta las 6:00 P.M.
b. Reuniones Nocturnas: ==============================
De Lunes a Jueves estas serán desde las 6:00 P.M. hasta las 12:00 P.M.
Los Viernes, Sábados y Domingos con festivo hasta las 2:00 A.M. del día siguiente.
3. Para la solicitud del salón social se debe cumplir con los siguientes requisitos:
a. Solicitar el permiso por escrito como mínimo con ocho (8) días de anticipación, firmada por el usuario residente titular de la unidad privada, el cual debe estar al día en las contribución de expensas comunes que le corresponden. =============
b. El Administrador debe informar al solicitante de la disponibilidad del salón dentro de los dos
(2) días siguientes a su solicitud y en caso de ser aprobada el salón social deberá ser entregado al usuario debidamente inventariado y él a su vez compromete a controlar el volumen de los equipos de sonido y hacerse responsable de los daños que en él se causen y devolverlo igualmente inventariado. El usuario deberá firmar un compromiso con la administración, donde se hace responsable de cualquier daño que se cause, el cual podrá cobrarse por vía ejecutiva, incluida dentro de las expensas necesarias.
4.La tarifa por el préstamo del salón de recepciones será fijada por el Consejo de Administración.
5.El salón de recepciones no puede ser utilizado para reuniones diferentes a las estrictamente familiares o de negocios propios de las oficinas y consultorios que hacen parte de la copropiedad, por lo cual todo acto político, gremial o que altere la tranquilidad del edificio queda prohibido y su comprobación dará lugar a la inmediata suspensión del servicio por parte de la Administración o del personal de servicio.
6.El solicitante no podrá ceder bajo ninguna circunstancia el permiso obtenido para el uso del salón social. Su comprobación dará lugar a la inmediata suspensión del servicio de este salón por el tiempo que fije el Consejo de Administración y
adicionalmente impondrá un multa equivalente a una (1) cuota de expensas comunes si esta cesión se hace a un deudor moroso o usuario con suspensión vigente.
PARAGRAFO PRIMERO:Si la reunión familiar es para una persona no residente del Edificio se cobrará el doble de la tarifa estipulada para residentes. =======================================
ARTICULO 117. NORMAS PARA EL USO DEL GIMNASIO: El Gimnasio para los residentes tendrá la siguiente reglamentación: =====================================
1. El gimnasio no puede ser utilizado para otros fines diferentes a ejercitarse en los aparatos allí dispuestos. =========================================
2. Las personas invitadas podrán utilizar los servidos del gimnasio y sauna únicamente en compañía del usuario residente. ===================================
3. El Consejo de Administración fijará el horario de uso del gimnasio.
4. Queda prohibido a los menores de edad el juego en el salón del gimnasio.
5. Usar traje adecuado para ejercitarse en el gimnasio.
6. Mantener el orden y el aseo dentro de la zona del gimnasio.
ARTICULO 118. NORMAS PARA EL USO DE LA CÁMARA DE SAUNA: La utilización de la cámara de sauna requiere normas especiales, las cuales se exigen diariamente para su salud y organización. Estas son: ==========
1. Antes de utilizar las cámaras se debe tomar una ducha.
2. No se permite el uso de aceites, cremas, azúcar, mascarilla, etc., dentro del sauna, debido a que la descomposición de dichos productos da mal aspecto a las cámaras y cambian totalmente su acción y atraen insectos, animales y plagas perjudiciales para la salud.
3. No se permitirá el consumo de alimentos, ni bebidas alcohólicas, ni la utilización de vasos, envases u objetos dentro de las cámaras que puedan atentar contra la salud de los demás usuarios.
4. No se permitirá la utilización dentro de las cámaras de maquinas de afeitar, ni implementos de pedicure y manicure. ==============================
5. A los menores de quince (15) años no se les permitirá la utilización; para los jóvenes de 15 a 18 años se requiere la autorización de sus padres.
6. Por seguridad e higiene se exigirá el uso de sandalias.
7. El horario de uso de estas cámaras será fijado por el Consejo de Administración.
8. Al utilizar el sauna deben tener en cuenta las instrucciones de uso que se encuentran en la cámara para evitar daños en los equipos y elementos que lo componen. Para ingresar al sauna, el interesado debe solicitar las llaves en la portería. ===============
9. Para utilizar el servicio de sauna se solicitará al personal encargado poner en funcionamiento los equipos para un mínimo de tres (3) personas o unidad familiar.
PARÁGRAFO PRIMERO: El Consejo de Administración fijará el cupo de personas que por unidad privada tendrá acceso a las cámaras de sauna.==============
PARÁGRAFO SEGUNDO: El Consejo de Administración reglamentará el horario de uso de las cámaras de
sauna. ========================
ARTICULO 119. NORMAS PARA EL USO DE LA ZONA DE JUEGOS INFANTILES: Para el uso de la zona de juegos infantiles, se debe tener en cuenta las siguientes normas de convivencia:
1. Podrán disponer de los juegos infantiles los niños menores de 8 años.
2. Todo niño menor de 6 años siempre debe estar acompañado de una persona responsable por los accidentes que llegase a ocurrir. ====================
3. Se prohíbe dejar parar a los niños en la canasta de los columpios.
4. De llegar a comprobarse mediante testimonio el daño de los juegos infantiles, por parte de uno o varios niños los padres correrán con los gastos que ocasione su reparación.
5. Quedan autorizados los celadores, el administrador, el Consejo de Administración y/o cualquier residente para informar cualquier uso indebido del área de juegos.
6. Se debe respetar el turno que tenga el usuario.
7. El reglamento de uso y horario de esta zona será fijado por el Consejo de Administración.
ARTICULO 120. NORMAS PARA EL USO DE ZONAS COMUNES: El uso y goce de las zonas comunes del EDIFICIO MILANO XXIII – PROPIEDAD HORIZONTAL, se regirá por las normas determinadas en el presente reglamento y por lo tanto en las zonas comunes queda prohibido:
1. La ejecución de juegos de balón o de cualquier índole que perturbe la tranquilidad de los residentes, que impliquen riesgos para las personas que los
ejecutan o acarrean daños a las zonas comunes y ventanales.
2. Usar las zonas comunes, tales como escaleras de acceso a apartamentos, ascensores, como sitio de reunión social, para consumo de bebidas alcohólicas ó sustancias psicoactivas.
3. El uso de radios y equipos a altos volúmenes.
4. El ingreso de taxis al Edificio, exceptuando los caso de fuerza mayor, convalecencia, en este caso el residente es responsable de cualquier inconveniente que se presente. Solo se permitirá el ingreso de taxis de propietarios y/o residentes del Edificio.
5. Usar el parqueadero para enseñar y/o aprender a manejar vehículos motorizados (carros, motos, etc.).
6. Cualquier clase de juegos en las zonas de parqueaderos. Será responsabilidad de los padres cualquier accidente ocurrido a los menores de edad y los daños que se ocasionen.
7. A los vehículos que ingresan al Edificio o que se encuentran en los parqueaderos, les esta prohibido accionar sus pitos o utilizar altavoces. ==========
ARTICULO 121. OTRAS NORMAS Y CONSIDERACIONES RESPECTO A LAS ZONAS Y BIENES DE USO COMUN: Los usuarios a cualquier título de las unidades privadas están obligados a la conservación, mantenimiento y cuidado de los bienes y zonas de uso común del Edificio y a respetar los derechos de los demás usuarios residentes, para lo cual se establecen las siguientes normas:
1. La persona que destruya total o parcialmente cualquiera de los muebles o utensilios de propiedad del Edificio o de cualquier otro residente está en la obligación de pagar el valor de su reparación o
reposición. Si se trata de un menor, la administración comunicará por escrito al adulto responsable de éste para que proceda a cancelar su arreglo o reposición del bien destruido. Ante la negligencia del adulto en no responder por los daños causados por el menor la administración o el residente afectado, según el caso, si es bien de uso común o particular, podrá recurrir al cobro jurídico.
2. Mantener el aseo en las zonas comunes y recreacionales.
3. Informar oportunamente a la Administración sobre irregularidades en el comportamiento de los usuarios, empleados o los empleados las empresas prestadoras de servicios, utilizando los mecanismos previstos en el presente reglamento. ================================
4. Toda persona que ingrese al Edificio debe ser anunciado y su ingreso autorizado por el usuario residente. El nombre e identificación del visitante será consignado en el libro de informes del Edificio. El Consejo de Administración reglamentará los controles para visitantes. =========================
5. Dar buen trato a los vigilantes y empleados del Edificio.
6. Los usuarios residentes están obligados a velar por la seguridad e integridad de su unidad privada. =====
7. La Administración no se hace responsable por hurtos, ni daños ocasionados por residentes o no residentes a sus inmuebles o vehículos. En estos casos serán reportados a las autoridades competentes.
8. El horario para realizar trasteos es de Lunes a Viernes de 8:30 A.M. A 11:30 A.M. Y de 2:30 P.M. A
5:30 P.M.; y los Sábados y Domingos de 8:00 A.M. A 12:00 A.M. Y de 2:00 P.M. A 6:00 P.M.
9.Los usuarios deudores morosos les será suspendido los servicios no esenciales, especialmente el uso de las áreas comunes de acuerdo con el presente reglamento.
ARTICULO 122. NORMAS QUE REGULAN EL MANEJO DE BASURAS: Las normas que regulan el manejo de basuras serán las siguientes: ==============================
1. Esta prohibido el almacenamiento de basuras en zonas diferentes a las determinadas para tal fin.
2. Sacar las basuras a las hora estipulada por el Consejo de Administración, únicamente el día anterior a la recolección porte de la Empresa Municipal de Aseo. ================================
3. No bajar la basura al sótano en días diferentes a los estipulados por la administración, con el fin de evitar los malos olores y la proliferación de ratas, cucarachas y otras plagas. ==================
4. Efectuar reciclaje de acuerdo a las normas emitidas por la Empresa Municipal de Aseo. Dichas normas serán entregadas a cada uno de los residentes del Edificio.
5. En caso de ser necesario sacar basuras en horario diferente al determinado en los artículos anteriores, se debe utilizar empaques adecuados para evitar los malos olores en el ascensor.
6. El manejo de basuras será reglamentado por el Consejo de Administración del Edificio y sus decisiones son de obligatorio cumplimiento para todos los residentes del Edificio. =================
PARAGRAFO:Los días determinados para la recolección de basuras serán fijados en cartelera por la
Administración. ===================
ARTICULO 123. NORMAS QUE REGULAN LA PERMANENCIA DE ANIMALES O MASCOTAS: La reglamentación sobre la permanencia de animales y mascotas en el Conjunto será regida por la Ley 746 de 2.002 sobre tenencia de ejemplares caninos en zonas rurales y urbanas y todas las normas que sobre la materia se legislen. Además el propietario de una mascota que habite en la Unidad Residencial sometida al presente reglamento, esta en la obligación de adoptar las precauciones que impidan perturbaciones a los usuarios residentes del mismo y será el responsable de los perjuicios o daños causados. Las normas que regulan la tenencia de mascotas son las siguientes:
1. Dentro de las mascotas que no pueden ser tenidas en las unidades privadas de esta unidad residencial estas las siguientes: Rotweiller, Doberman, Bóxer, Fila Brasilero, Pittsburgs, Tasa Japonesa y en fin animales domésticos que por su peligrosidad inherente a su raza puede ocasionar tragedia en la unidad residencial.
2. Ninguna mascota puede permanecer y circular en las áreas comunes sin su respectivo dueño. Estos deben entrar y/o salir de las unidades privadas bajo vigilancia de sus propietarios utilizando una correa con el fin de evitar incomodidades y molestias a los demás residentes.
3. Los animales no pueden hacer sus necesidades fisiológicas en las áreas comunes y antejardín de la Unidad, en el evento que aquello ocurra, el propietario responsable debe recoger los residuos fisiológicos que arroje su mascota. =================
El propietario de la mascota deberá mantener al día el carnet de vacunas del animal, de acuerdo a las disposiciones vigentes sobre la materia de las autoridades sanitarias competentes. =============
ARTICULO 124. NORMAS QUE REGULAN EL USO DEL ASCENSOR: Los usuarios residentes, invitados residentes e invitados deben cumplir las normas que se detallan a continuación, con el fin de evitar accidentes y daños al sistema de ascensores del Edificio.
1. En ningún momento se debe intentar por la fuerza detener el sistema de puertas, ya que este es automático. Para detenerlo ubique el pie en la base del ascensor para que la fotocelda lo capte. =======
2. Evitar que los niños utilicen solos el ascensor, ya que las normas internacionales lo prohiben.
3. No usar el ascensor con una carga mayor que la especificada en la placa.
4. No rayar las puertas y paredes de la cabina.
5. No maltratar la botonera y los pulsadores.
6. Esta prohibido saltar o hacer movimientos bruscos dentro de la cabina cuando el ascensor este en movimiento, esto puede causar la activación de los circuitos de seguridad y obstruir el ascensor.
7. No permitir que los niños jueguen en el ascensor.
8. Hacer uso adecuado del ascensor. ================
ARTICULO 125. PROCEDIMIENTO PARA SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE CONVIVENCIA Y DEL PRESENTE REGLAMENTO: Los usuarios que incumplan las normas antes determinadas, están utilizando indebidamente las zonas comunes y áreas sociales, además de perturbar los derechos de los demás propietarios y les aplicarán las siguientes
sanciones: =====================
1. Por incumplimiento de las normas por primera vez recibirá una amonestación escrita por parte del Administrador. ====================
2. Si se incumple con las normas por segunda vez, el Consejo de Administración fijará e impondrá una multa por un valor desde el 30% al 200% de la cuota de contribución de expensas, según la gravedad del caso. ==================================
3. Cuando se omita las normas por tercera vez, además de la sanción económica, el Consejo de Administración determinará el período en el cual se le limita el uso del área social en la cual cometió la infracción.
CAPITULO XVI. DE LA SOLUCION DE LOS CONFLICTOS Y CONTROVERSIAS ENTRE
PROPIETARIOS =====================
ARTICULO 126. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS: Para la solución de conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores de la Unidad o entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: ===========================================
1. Comité de Convivencia: Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en la Unidad Residencial su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar formulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer
las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en una acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será adhonorem. ================
2. MECANISMOS ALTERNOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS: Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. ========================================
PARÁGRAFO: Cuando se acude a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente título, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil o en las disposiciones que lo modifiquen, adiciones o complementen. =======
ARTICULO 127. DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA, DE SU EXISTENCIA Y NOMBRAMIENTO: Los miembros del comité de convivencia serán elegidos por la Asamblea General de Copropietarios, pare un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) personas, los cuales deben ser propietarios de unidades privadas. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones. ========================================
ARTICULO 128. DE LAS REUNIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA: El Comité de Convivencia se reunirá en el lugar, fecha y hora que indique la convocatoria y de manera extraordinaria cuando sea convocado por el Administrador o por cualquiera de sus miembros. Habrá quórum deliberatorio y decisorio con la asistencia de la mitad más uno de sus miembros. ====
ARTICULO 129. DE LAS ACTAS DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA: Las deliberaciones y decisiones del Comité de Convivencia se harán constar en actas que deberán ser firmadas por los asistentes y organizadas cronológicamente en un libro de actas, del cual será responsable el administrador.
ARTÍCULO 130. DE LA REMUNERACIÓN DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA: Mientras la Asamblea de copropietarios no lo exprese, los servicios del Comité de Convivencia no tendrán remuneración económica y los miembros de este actuarán con un mandato atendiendo al bien común en el cual deben inspirarse todos sus actos. =============
ARTICULO 131. DE SUS FUNCIONES DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA: El Comité de Convivencia entre otras, tiene las siguientes funciones: ====================
1. Interceder por buenas relaciones y levantar acta cada vez que fuere necesario en el manejo de solución de conflictos. ======================================
2. Coordinar con el Consejo de Administración actividades que incentiven el desarrollo de la convivencia en el Conjunto. =========================
3. Presentar las respectivas recomendaciones al Administrador, Consejo de Administración y Asamblea para la elaboración de actividades y normas que lleven la buena convivencia en la unidad.
4. Entregar las Actas para cualquier resolución de conflictos que se lleve a Instada del Consejo de Administración o Instancias Judiciales. ==============
5. Y las demás que fueran necesarias para mantener la convivencia, resolver conflictos, respecto a la moral, dignidad y derechos fundamentales establecidos en la Constitución Nacional, especialmente el del debido proceso. ============================================
CAPITULO XVII. DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS =====================
ARTICULO 132. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tenga su consagración en la Ley 675 de Agosto de 2.001 y en el presente reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1.Publicación en lugares de amplia circulación del Edificio de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. ===========================================
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y y goce de bienes de uso común no esenciales, descritos en el presente reglamento. ========================================
PARAGRAFO: En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo. =====================
ARTICULO 133. SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por el
Consejo de Administración, de acuerdo al presente reglamento de propiedad horizontal. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. El Consejo de Administración determinará teniendo en cuenta los criterios antes mencionados las sanciones y multas para cada caso en particular, de la forma como se determina en el Manual de Convivencia del Edificio.
ARTICULO 134. PROCEDIMIENTO PARA APLICAR LAS SANCIONES DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: Para la aplicación de las sanciones de carácter no pecuniario previstas en los artículos anteriores se seguirá el siguiente procedimiento: =======================================
1. El propietario, tenedor o tercero que observe alguna conducta que conlleve el incumplimiento de una obligación no pecuniaria deberá ponerte en conocimiento del administrador, bien sea por escrito o de manera verbal, de tal forma que se manifiesten claramente los hechos en que se sustenta y las pruebas que pueda tener al respecto, testigos o documentos. En todo caso el administrador podrá verificar por Iniciativa propia el cumplimiento de las obligaciones no pecuniarias por parte de los habitantes de la
Unidad Residencial. ===============================
2. Una vez puesta en conocimiento de la Administración o del Consejo de Administración la queja que pueda motivar una sanción, estos órganos tendrán un término de tres (3) días comentes para hablar con el posible infractor indagando sobre la versión de sus hechos y las posibles pruebas que pueda tener en su defensa y mostrará las pruebas allegadas por quien solicita la investigación o las recaudadas por el mismo administrador, si ya tuviere algunas en ese momento. ============================
3. El administrador una vez ha oído al presunto infractor analizará todos los hechos puestos en su conocimiento y determinara si es necesario recaudar más pruebas para lo cual tendrá un término de tres (3) días para dicho recaudo, contados un día después de la fecha en que se hablo con el posible infractor. Vencido el término inicial, es decir si no se recaudaron nuevas pruebes o el término de recaudo de pruebas, el administrador decidiré por escrito en un término máximo de 3 días corrientes si el caso investigado puede violar las normas de propiedad horizontal. Si se determina que no se violan las normas de copropiedad el caso se archivará y se comunicará tal decisión al posible infractor y a quien solicitó la investigación. Si del análisis de los hechos se establece que se han violado las normas de la propiedad horizontal, el administrador enviará una comunicación por escrito al infractor requiriéndolo para que su conducta se ajuste a las normas que rigen la copropiedad en un término máximo de 3 días corrientes, contados desde el día siguiente a la fecha en que se recibe el
requerimiento. Una vez ajustada la conducta el caso se archivará, para lo cual se dejará una constancia por escrito en el archivo de la administración. Si pasados los tres (3) días el infractor no ha ajustado la conducta a las normas de propiedad horizontal o ha guardado silencio, el administrador convocará a una sesión del comité de convivencia para intentar dar solución al caso antes de citar al Consejo de Administración, en caso de no llegar a una determinación el administrador citará a una asamblea extraordinaria en un término máximo de cinco (5) días comentes para que decida sobre las posibles sanciones aplicables al infractor, para ello el administrador entregará con la carta de citación a la asamblea un escrito con el resumen de lo ocurrido, la relación de pruebas recaudadas y una relación de las sanciones que eventualmente se pueden imponer. =====================
4. El Consejo de Administración o la Asamblea una vez reunida mirará los supuestos tácticos que llevaron al infractor a cometer las conductas violatorias de las obligaciones no pecuniarias y las pruebas recaudadas, determinando la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
5. Una vez determinado el tipo de sanción aplicable al infractor, se levantará un acta que contenga los hechos, los criterios de imposición de la sanción y la sanción aplicable, así como el término de su
ejecución. =========================================
6. El acta que impone la sanción será comunicada o notificada por escrito por el administrador en un término máximo de tres (3) días contados a partir del día siguiente a la fecha de la reunión del Consejo o de la Asamblea. Con la comunicación el administrador entregará copia del acta que impone la sanción.
7. Una vez comunicado al infractor la respectiva sanción, éste podrá impugnar la decisión ante la Jurisdicción civil de acuerdo con lo señalado en el artículo 194 del Código de Comercio dentro del mes siguiente a la fecha de comunicación de la respectiva sanción, funcionario ante quien, incluso, podrá pedirse desde la demanda hasta la suspensión de dicha acta.
ARTICULO 135. EJECUCION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: El Administrador será el responsables de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el presente reglamento, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado el administrador o de cualquiera de los copropietarios.
ARTICULO 136. IMPUGNACION DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS: El propietarios de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrán intentar dentro del mes siguiente a la fecha la comunicación de la respectiva sanción. Será
aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el articulo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. =====================
CAPITULO XVIII. DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ===========================================
ARTÍCULO 137. CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: La Propiedad Horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales: ===================
1) La destrucción o el deterioro total del Edificio, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del mismo, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
2) La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos.
3) La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO: En caso de demolición o de destrucción total del Edificio, el terreno sobre el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 138. DEL PROCEDIMIENTO: La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la Asamblea General de Propietarios, o la sentencia judicial que lo
determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de conformidad con el siguiente procedimiento: =====================================
a) Se convocará inicialmente a una Asamblea General Especial, de la totalidad de los propietarios de unidades privadas, las que se designará liquidador al Administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la Asamblea General o disposición legal en contrario. Esta Asamblea es el único órgano facultado para nombrar o remover libremente a los liquidadores y suplentes, determinar el valor de sus servicios y aprobar la cuenta final y el Acta de distribución; ===========
b) Mientras no se haga este nombramiento o no se posesionen los designados, actuarán como liquidadores, el último presidente del Consejo de Administración, junto con el Administrador, quienes actuaran de consuno; ===============================
c) Los liquidadores deberán informar a los acreedores de la persona jurídica del estado de liquidación, mediante aviso publicado en un diario de amplia circulación en la ciudad de Bucaramanga;
d) Durante la liquidación, la Asamblea General y el Consejo de Administración podrán sesionar en forma ordinaria o extraordinaria, en la forma indicada en este reglamento y tendrán todas las funciones que sean compatibles con el estado de liquidación;
e) Cancelado el pasivo externo, se elaborará la cuenta final de liquidación y el Acta de distribución del remanente, entre los propietarios de las unidades privadas. Al efecto, el liquidador convocará a la Asamblea General para su aprobación.
Si no se reúne por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de cuotas de participación, el liquidador citará a una segunda reunión, para dentro de los diez (10) hábiles siguientes, la que podrá sesionar con cualquier número plural de propietarios, y por mayoría absoluta de los asistentes podrá aprobar las cuentas finales de liquidación, las que deberán ser protocolizadas mediante escritura pública que deberá inscribirse en las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos de Bucaramanga, en todos las matriculas correspondientes a las unidades privadas. =============================
ARTICULO 139. DIVISION DE LA COPROPIEDAD: Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuatro del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subrogen. ============================
ARTICULO 140. LIQUIDACION DE LA PERSONA JURIDICA: Una vez que se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta del liquidación final deberá registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y de representación legal
Leída esta escritura a los otorgantes y advertidos de la formalidad del registro dentro del término legal, la aprobó por estar de acuerdo con el diskette por ellos presentado y firman por ante mí, el Notario que doy fe. =============================
DERECHOS: $ (Resolución 4105/2002)
FONDO : $
SUPERINTENDENCIA: $
IVA: $
Esta escritura se extendió en las hojas de papel
notarial números de la serie WK. =================== ===================================
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RUBIELA JIMENEZ VILLAMIZAR
EL NOTARIO QUINTO,
